La responsabilità del mediatore nelle compravendite immobiliari

 La responsabilità del mediatore nelle compravendite immobiliariIl mercato immobiliare deve gran parte della sua espansione alle numerose professionalità operanti nel settore, in grado di informare circa gli aspetti tecnici e giuridici della materia e  far incontrare domanda e offerta.

Una di queste figure è quella del mediatore, che può o meno rivestire la qualifica di agente immobiliare, a seconda che svolga o meno la sua attività in base a mandato concesso da una società avente per oggetto l’intermediazione immobiliare.

RESPONSABILITA’ DEL MEDIATORE

Un aspetto molto delicato relativo alla figura del mediatore è quello della sua responsabilità riguardo al buon esito dell’operazione contrattuale e la garanzia che il bene abbia tutti i requisiti per essere acquistato (o locato) senza correre rischi. 

A tal proposito l’art. 1759 del codice civile, al I comma, dispone che il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso;  la norma fa riferimento alle circostanze che il mediatore conosce e di quelle che avrebbe dovuto conoscere con la diligenza ordinaria, richiesta all’operatore per quel particolare tipo di professione.  

Accade non di rado, infatti, che, soprattutto nella fase degli accordi preliminari, seguiti dalla stipula del contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente venga a conoscenza dell’esistenza di vincoli giuridici che rendono il bene inalienabile o, comunque, lo espongono al rischio di azioni di rivendica o risarcitorie da parte di terzi.

OBBLIGO DI INFORMATIVA SULLE “PREGIUDIZIEVOLI”

E’ il caso in cui, ad esempio, dalle visure immobiliari emergano trascrizioni di ipoteche o pignoramenti a favore di terzi o trascrizioni di domande giudiziarie da parte di chi voglia far valere il suo diritto sul bene con azioni di simulazione, revocatorie, o altre azioni che mirano alla restituzione del bene.   

In tali ipotesi se l’operazione è stata portata avanti da un mediatore professionista è interessante capire quali sono i limiti di responsabilità di quest’ultimo e quali i rimedi da porre in essere per eliminare o limitare il danno subito.

Sull’argomento è intervenuta di recente la Corte di Cassazione con la sentenza n. 8849/2017, pubblicata in data 5/4/2017, nella quale sono stati ribaditi alcuni importanti principi in tema di responsabilità del mediatore.

LA CASSAZIONE

Il caso sottoposto al vaglio della Cassazione ha come protagonisti da una parte il promissario acquirente di un immobile, dall’altro un’agenzia immobiliare; a seguito del preliminare di compravendita, con pagamento della provvigione all’agenzia, l’acquirente scopriva che sull’immobile risultavano iscritte due ipoteche, cosicchè il preliminare veniva consensualmente risolto.

Il promissario acquirente citava in giudizio l’agenzia immobiliare chiedendo la condanna alla restituzione della somma versata a titolo di provvigione, domanda che, accolta in primo grado, veniva invece rigettata in appello.

Avverso la sentenza di secondo grado l’acquirente proponeva ricorso dinanzi alla Corte di Cassazione, la quale, nel rigettarlo, affermava in primo luogo che, secondo l’orientamento dominante della stessa Corte, l’obbligo di informazione che incombe ai sensi dell’art. 1759 codice civile sul mediatore va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi nell’adempimento della sua prestazione il mediatore di media capacità.

A tal riguardo, precisano i giudici di legittimità, non rientra nella comune ordinaria diligenza lo svolgimento - in difetto di particolare incarico - di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, quale quella relativa all’accertamento, previo esame dei registri immobiliari, della libertà dell’immobile oggetto della trattativa dalle trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.

ALTRI CASI

Nell’affermare il suddetto principio, la Corte Suprema ribadisce quanto già espresso sull’argomento in altre occasioni, come nel caso di Cass. n. 6926/2012, dove è stato affermato che in difetto di una diversa ed espressa richiesta del cliente, il mediatore professionale immobiliare non è tenuto ad esaminare le conservatorie dei registri immobiliare per verificare in quale categoria catastale rientri l'immobile, e, di conseguenza, se l'acquisto di esso consentirà all'acquirente il godimento dei benefici fiscali previsti per l'acquisto della prima casa.

In assenza di inadempimento da parte del mediatore, dunque, il promissario acquirente non avrà diritto alla restituzione dell’importo versato a titolo di provvigione, pur in caso di scioglimento del contratto.

A diversa conclusione è giunta la stessa Cassazione, in altra ipotesi (sentenza n. 16623/2010) in cui ha affermato che la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell'immobile contenuta nell'atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione.

CONCLUSIONE

Come regolarsi, allora?

Innanzitutto è bene sapere che le norme generali del codice civile non prevedono a carico del mediatore un particolare obbligo di raccogliere informazioni sulle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sul bene; detto ciò vale comunque la regola di leggere attentamente i moduli che il mediatore sottopone alle parti fin dalle prime trattative, per verificare se nella clausole del contratto di mediazione (o agenzia) siano previsti i suddetti obblighi, poiché in tal caso sarà doveroso per l’agente fornire il servizio pattuito, a pena di risarcimento del danno e restituzione della provvigione.

pubblicato il 04/05/2017

A cura di: Daniela D'Agostino

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