In materia di condominio la legge consente al proprietario esclusivo del lastrico solare di costruire in sopraelevazione ad alcune condizioni, stabilite dall’art. 1127 del codice civile.
Limiti alla sopraelevazione
Chi realizza la sopraelevazione, infatti, può farlo a patto che la nuova costruzione non comprometta la stabilità dell’edificio, come pure l’aspetto architettonico dello stesso e non comporti una notevole diminuzione di luce ed aria per i piani sottostanti. Nel caso in cui la sopraelevazione sia rispettosa di tali limiti, il condomino deve corrispondere agli altri un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero di piani, compreso quello da edificare, detratto l’importa della quota a lui spettante.
Principi affermati dalla Cassazione
In una recente ordinanza, la n. 5023/2022, la Corte di Cassazione riassume le regole che consentono la sopraelevazione al singolo proprietario, anche nelle ipotesi di supercondominio. In primo luogo, afferma la Corte, richiamando precedenti giurisprudenziali, l'indennità di cui all'art. 1127 c.c. che spetta ai proprietari degli immobili sottostanti a quello interessato dalla sopraelevazione, a fronte della maggior utilizzazione di detta area, implicante che, rimanendo sempre lo stesso il valore del suolo, con l'aumento del numero dei piani necessariamente diminuisce il valore di ogni quota piano. L'indennità dovuta da colui che sopraeleva agli altri condomini ha propriamente lo scopo di ristabilire la situazione economica precedente, mediante la prestazione dell'equivalente pecuniario della frazione di valore perduta, per effetto della sopraelevazione, da ogni singola quota-piano.
Sopraelevazione e incremento di superficie
Il principio, pacificamente applicato alla costruzione realizzata sulla copertura dell'edificio, è stato poi esteso anche alla trasformazione dei locali preesistenti, mediante incremento delle loro superfici e volumetrie, anche a prescindere dalla sussistenza di un aumento dell'altezza del fabbricato, in ragione del proporzionale aumento della comproprietà sulle parti comuni dell'edificio derivante dall'incremento della porzione di proprietà esclusiva (In tal senso Cass. Sez. U, Sentenza n.16794 del 30/07/2007, Rv. 598450).
In entrambe le ipotesi, comunque, è necessaria la dimostrazione che la proprietà di colui che invoca l'indennizzo sia posta al di sotto dello spazio interessato dalla sopraelevazione contestata.
Altra particolarità è data dal fatto che l'art. 1127 c.c. presuppone l'esistenza di un edificio, ovverosia di una costruzione sviluppata fuori terra, in verticale, sopra alla quale venga realizzata una sopraelevazione; non rientra nella fattispecie, pertanto, il manufatto edificato sopra la copertura di un locale interrato, adibito a garage, che - per costante giurisprudenza - non costituisce "edificio".
Non applicabilità al supercondominio
Quanto alla compatibilità dell’art 1127 con le norme in materia di supercondominio, la Cassazione la esclude, poiché l'articolo presuppone l'esistenza di un edificio, ovverosia di una fabbrica almeno in parte fuori terra sviluppata sulla verticale del piano di campagna, mentre nel supercondominio sono in comunione spazi e beni di edifici diversi.
Da qui l’affermazione dei seguenti principi di diritto: "1) L'art. 1127 c. c. costituisce norma speciale che presuppone l'esistenza di un edificio, per tale intendendosi la costruzione realizzata almeno in parte fuori terra e sviluppata in senso verticale rispetto al piano di campagna, sulla quale venga eseguita, a cura del proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare di copertura, una sopraelevazione. La disposizione non è pertanto applicabile al manufatto edificato sulla soletta di copertura di un garage interrato, a prescindere dal regime di proprietà dello stesso. 2) L'art. 1127 c.c., presupponendo l'esistenza di un edificio, ovverosia di una costruzione realizzata almeno in parte fuori terra e sviluppata in senso verticale rispetto al piano di campagna, non rientra tra le norme applicabili al cd. supercondominio, che ricorre quando più condomini, tra loro autonomi, abbiano in comune alcuni beni o spazi a loro volta assoggettati a regime di condominialità, nè nelle altre ipotesi previste dall'art. 1117 bis c.c.".