Le servitù “irregolari” temporanee

donna dietro statua dea bendata della giustizia

Tra i proprietari di fondi limitrofi e, più in genere, di edifici confinanti, possono sorgere problemi riguardo all’esistenza di "pesi" o vincoli al diritto di godimento della proprietà, preesistenti e trasferiti con l’acquisto della proprietà.
Pensiamo alla presenza di un cancello o altra apertura sulla proprietà del vicino, o a canali di scolo delle acque provenienti dal fondo del vicino, già esistenti al momento della compravendita, come pure ad un affaccio sul fondo confinante.

Servitù

In questi casi si tratta di capire se si è in presenza di una servitù, imposta dal titolo originario, e come tale permanente, salvo una diversa volontà di tutti i proprietari interessati, oppure di una situazione temporanea, dunque modificabile.
Di questo si è occupata la Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 25195/2021, relativa al caso in cui un soggetto chiedeva la rimozione dal suo fondo di un pozzetto, dove venivano raccolte le acque di scolo provenienti dal fondo del vicino.
Ricordiamo che il codice civile, all’art. 1027, definisce la servitù come il peso imposto su un fondo, detto "servente" a vantaggio di un fondo limitrofo o vicino, detto "dominante".

Servitù apparenti e non apparenti

Si distinguono le servitù apparenti da quelle non apparenti, a seconda che prevedano o meno la costruzione di opere visibili e permanenti destinate all’esercizio del diritto di servitù; tra le prime rientrano, ad esempio, la servitù di passaggio, costituita attraverso l’apertura di un cancello sul fondo servente, o la servitù di veduta, realizzata con l’apertura di una finestra sul fondo servente.
In base all’art. 1061 c.c. solo le servitù apparenti possono essere acquistate per usucapione o per destinazione del padre di famiglia; nella prima ipotesi il diritto si acquista a seguito di un esercizio della servitù protrattosi nel tempo, nella seconda per destinazione impressa inizialmente dall’unico proprietario dei fondi limitrofi, successivamente divisi e acquistati da altri proprietari.
Più in generale le servitù, riguardo ai modi di costituzione, si distinguono in volontarie e coattive, a seconda che siano costituite per volontà delle parti con contratto, con testamento o altro atto volontario, oppure siano costituite per legge.

Servitù tipiche

Tra queste ultime ricordiamo la servitù di acquedotto e scarico, relativa al passaggio e scolo delle acque, della somministrazione coattiva di acqua ad un edificio o fondo che ha difficoltà di approvvigionamento e la servitù di passaggio coattivo a favore del fondo che non ha accesso alla pubblica via. Tutte queste servitù sono dette "tipiche" e a numero chiuso, in quanto costituiscono diritti reali, previsti dalla legge, che non possono essere estesi ad altre ipotesi diverse da quelle tipizzate. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza richiamata, afferma che, tuttavia, l’autonomia privata consente alle parti, proprietarie di fondi o edifici vicini, di stabilire un’obbligazione, a carico di una e vantaggio dell’altra, purché a carattere temporaneo.

Servitù irregolari

Secondo la Suprema Corte si tratta di un accordo in base al quale si costituisce un diritto personale a contenuto obbligatorio, che conferisce ad un determinato soggetto la facoltà di ottenere un’utilità dal fondo altrui esclusivamente per il perseguimento di un vantaggio della persona riportata nell’atto costitutivo, senza il conseguimento di un'utilità fondiaria in senso proprio.
La natura obbligatoria dell’istituto comporta il suo carattere temporaneo; infatti, è estranea al nostro ordinamento un’obbligazione personale di natura perpetua, che, se pattuita, sarebbe affetta da nullità.
Il principio affermato è, pertanto, che "la c.d. servitù irregolare - in dipendenza della tipicità dei diritti reali che costituiscono, nel loro complesso, un "numerus clausus" e che sono idonei a determinare anche un vincolo fondiario perpetuo - comporta l'insorgenza di un rapporto obbligatorio tra le parti, siccome avente la funzione di determinare una situazione di vantaggio a favore di un soggetto e non a realizzare uno scopo di utilità per un fondo (dominante) con l'imposizione di un peso su un altro fondo (servente), ragion per cui il suddetto rapporto va ritenuto incompatibile con la previsione di un obbligo di natura permanente a carico della parte che deve adempierlo, dovendo esso caratterizzarsi per la necessaria temporaneità del vincolo che ne deriva".

pubblicato il 12/10/2021

A cura di: Daniela D'Agostino

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