I contratti di locazione ad uso non abitativo si caratterizzano in primo luogo per la destinazione dell’immobile allo svolgimento di un'attività industriale, commerciale, artigianale, di interesse turistico o all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo; nella stessa tipologia contrattuale rientrano le locazioni a fini ricreativi, assistenziali, culturali o scolastici, nonchè gli immobili adibiti a sede di partiti o sindacati e i contratti stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori.
Art. 27 L. 392/78
La disciplina di tali tipi di contratto è contenuta, oltre che nelle norme generali del Codice Civile sulle locazioni, anche nell’art. 27 ss. della legge n. 392/78, conosciuta come “legge sull’equo canone”, che disciplina, tra l’altro, le ipotesi di recesso del conduttore, stabilendo anzitutto che è facoltà delle parti prevedere nel contratto di locazione la possibilità, per il conduttore, di recedere in qualunque momento dal contratto, dandone preavviso al locatore almeno 6 mesi prima, con lettera raccomandata.
L’ultimo comma dell’art. 27 stabilisce, inoltre, che, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualunque momento dal contratto, sempre con preavviso di almeno 6 mesi da comunicarsi al proprietario a mezzo raccomandata.
Gravi motivi di recesso
Circa i “gravi motivi” segnaliamo una recente ordinanza della Corte di Cassazione, n. 23639 del 24 settembre 2019, nella quale vengono ricapitolati tutti i punti salienti sull’argomento.
La Suprema Corte ribadisce in primo luogo l'orientamento secondo cui, in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, è sufficiente che egli manifesti al locatore, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione, senza avere anche l'onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne la prova, perché queste attività devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore.
Trattandosi di recesso motivato, tuttavia, la comunicazione del conduttore non può, prescindere dalla specificazione dei motivi, con la conseguenza che tale requisito inerisce al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione di tali motivi o della loro idoneità a legittimare il recesso, dovendo conseguentemente escludersi che il conduttore possa esplicitare successivamente le ragioni della decisione di recedere.
Avvenimenti sopravvenuti ed imprevedibili
Quanto alla “gravita’ ” dei motivi del recesso, di cui all’art. 27 u.c., si intende che essi devono trovare giustificazione in avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla volontà del conduttore e imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per quest'ultimo la sua prosecuzione.
La gravosità della prosecuzione della locazione, inoltre, non può risolversi nell'unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo; essa dev'essere non solo tale da eccedere l'ambito della normale alea contrattuale, ma anche consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie, tale da incidere significativamente sull'andamento dell'azienda globalmente considerata.
Diversi rami aziendali
Infine, ulteriore principio affermato dalla giurisprudenza di legittimità, è che, nel caso in cui il conduttore svolga la propria attività in diversi rami di azienda, per i quali utilizzi distinti immobili, i gravi motivi giustificativi del recesso anticipato di cui all'art. 27 cit., devono essere accertati in relazione all'attività svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso, senza possibilità per il locatore di negare rilevanza alle difficoltà riscontrate per tale attività in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami aziendali.