Sono frequenti i casi di controversie sorte tra venditore ed acquirente di immobile che, a seguito della compravendita, presenti vizi e difetti non riscontrati alla consegna dal nuovo proprietario.
La situazione si aggrava se a causa di questi vizi si siano verificati danni a terzi; si tratta, in quest’ipotesi, di stabilire a chi spetti l’onere delle riparazioni ed il conseguente obbligo di risarcimento danni.
GARANZIA PER EVIZIONE
Le norme generalmente applicabili in materia di compravendita sono quelle di cui agli artt. 1490 e seguenti del codice civile, che disciplinano la garanzia per evizione cui è tenuto il venditore, il quale risponde dei vizi del bene tali da renderlo inidoneo all’uso cui è destinato o da diminuirne il valore economico.
Tale garanzia opera purchè l’acquirente denunci i vizi entro otto giorni dalla scoperta , salvo diversi termini stabiliti dalle parti, mentre la relativa azione giudiziaria si prescrive in un anno dalla consegna del bene.
Si tratta di una disciplina estesa sia ai beni mobili che agli immobili; il breve termine di prescrizione, tuttavia, ne restringe molto la portata in caso di compravendita di immobili, i cui difetti strutturali spesso emergono nel corso degli anni, come nel caso di difetti alle tubazioni che provocano infiltrazioni, problemi legati alla posa dei pavimenti, al rifacimento dei muri etc..
DIFETTI STRUTTURALI DELL’IMMOBILE
In queste ipotesi, qualora il vizio emerga decorso un anno dalla consegna del bene, cosa prevede il nostro ordinamento?
A dare una risposta ci pensa la Corte di Cassazione, con una recente sentenza, la n. 18891 del 28/07/2017, che estende la responsabilità dell’appaltatore di cui all’art. 1669 c.c. al venditore di immobile che abbia fatto eseguire opere di ristrutturazione sul bene prima di venderlo, così come al venditore di immobile appena costruito.
RESPONSABILITA’ PER OPERE APPALTATE
Per capire meglio quest’importante pronuncia ricordiamo che la legge prevede che l’appaltatore sia tenuto alla garanzia per i vizi e le difformità delle opere compiute fino all’accettazione da parte del committente, il quale, in caso di opere realizzate non a regola d’arte, deve denunziare all’appaltatore i vizi riscontrati entro il termine di sessanta giorni dalla scoperta.
La denunzia, che può essere fatta anche con una semplice lettera nella quale vengono contestati i difetti imputabili all’appaltatore, non è necessaria se l’impresa appaltatrice li ha riconosciuti o, al contrario, li ha resi “occulti”; tale ultima ipotesi si verifica quando dolosamente l’impresa abbia fatto in modo di rendere i vizi non immediatamente riscontrabili dal committente.
In ogni caso il termine di prescrizione per esercitare l’azione di responsabilità dell’appaltatore è di due anni dalla consegna dell’opera; imprescrittibile è, invece, l’eccezione di responsabilità, che il committente può sempre esercitare nei confronti dell’impresa appaltatrice, quando sia stata questa a citare in giudizio il primo per ottenere il pagamento o il saldo della prestazione svolta.
TERMINE DI 10 ANNI PER OPERE DI LUNGA DURATA
Un termine più lungo per la denunzia dei vizi e l’esercizio dell’azione risarcitoria è invece previsto dall’art. 1669 c.c. per le opere “ di lunga durata”, norma cui fa riferimento la Cassazione nella sentenza citata n.18891/2017.
Si hanno opere di lunga durata quando l’appalto ha per oggetto edifici o altre cose immobili destinate per loro natura a durare nel tempo; in questo caso, se nel corso di dieci anni dal compimento l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta, mentre l’azione relativa si prescrive in un anno dalla denunzia.
CONTRASTO GIURISPRUDENZIALE
La giurisprudenza della Cassazione, inizialmente, riteneva applicabile la norma solo alle nuove costruzioni e non anche ad opere di manutenzione di immobili già esistenti; si è, tuttavia, delineato anche un diverso orientamento giurisprudenziale, che ha interpretato estensivamente la norma, applicandola anche alle opere di manutenzione straordinaria.
A dirimere il contrasto è intervenuta la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 7756 del 27/03/2017, affermando che l’art. 1669 c.c. è applicabile anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che rovinino o presentino evidente pericolo di rovina o gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo.
A partire da tale principio la seconda sezione della Cassazione estende la portata dell’art. 1669 c.c., in materia di appalto, applicandola anche alla compravendita di immobili, nel caso di opere commissionate dal venditore prima dell’alienazione del bene.
ESTENSIONE ALLA COMPRAVENDITA
L’orientamento così espresso ha l’effetto di consentire all’acquirente di immobile che presenti vizi e difetti di una certa gravità, di addebitare la responsabilità al venditore, qualora il danno denunciato sia conseguenza di opere eseguite anteriormente alla consegna del bene venduto.
Ulteriore vantaggio per l’acquirente è quello di avere a disposizione un termine per agire nei confronti del venditore molto più ampio di quello della garanzia per evizione; egli infatti, alla stregua di quanto dispone l’art. 1669 c.c., pUò denunciare i vizi che si siano presentati nell’arco di dieci anni dal compimento dell’opera.
La denunzia, inoltre, deve essere fatta al venditore entro un anno dalla scoperta del difetto ( otto giorni nella garanzia per evizione) e la relativa azione si prescrive nel termine di un anno dalla denunzia (un anno dalla consegna del bene nella garanzia per evizione).