La Corte di Cassazione, sezione tributaria, con la sentenza n. 7966/2019, si è nuovamente pronunciata in materia di benefici fiscali prima casa in caso di vendita prima del compimento dei 5 anni dall’acquisto, questa volta considerando l’ipotesi di vendita a terzi dell’immobile, in esecuzione di un accordo di separazione dei coniugi omologato dal Tribunale.
BENEFICI PRIMA CASA
Prima di esaminare la pronuncia della Cassazione, ricordiamo che chi acquista la proprietà o altro diritto reale di godimento come “prima casa” da adibire ad abitazione principale gode di alcune agevolazioni fiscali, quali l’applicazione dell’imposta di registro al 2% e dell’IVA in misura ridotta e dell’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa anziché in percentuale al valore catastale dell’immobile.
Tra i vari requisiti per beneficiare dell’agevolazione, la legge prevede che la casa acquistata con i benefici fiscali non possa essere venduta prima del decorso di cinque anni dal rogito; dall’entrata in vigore della legge di stabilità 2016, tuttavia, non vi è alcuna decadenza se entro un anno dalla vendita si acquista un nuovo immobile con gli stessi benefici.
La mancanza – o il venir meno – di tali requisiti comporta la decadenza dai benefici fiscali, a seguito di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate, cui il contribuente può opporsi invocando l’esimente della “forza maggiore”, cioè rilevando di aver venduto la casa prima del quinquennio per far fronte ad esigenze imprevedibili, da dimostrare in giudizio.
VENDITA PRIMA DEI 5 ANNI IN CASO DI SEPARAZIONE
A proposito della vendita infraquinquennale compiuta in sede di separazione tra coniugi, in virtù di accordo omologato dal Tribunale, la Corte di Cassazione si era già espressa in passato, con riferimento al caso di vendita dell’immobile da un coniuge all’altro, al fine di regolare i rapporti patrimoniali in conseguenza della separazione.
In quell’occasione, con la sentenza n. 8104/2017, la sezione tributaria della Cassazione aveva affermato che le convenzioni concluse dai coniugi in sede di separazione personale, contenenti attribuzioni patrimoniali da parte dell’uno nei confronti dell’altro, relative a beni mobili o immobili, rispondono allo spirito di sistemazione dei rapporti patrimoniali in occasione della separazione consensuale.
Per questa ragione, le cessioni eseguite in sede di separazione tra coniugi non possono essere intese alla stregua di ordinari atti di compravendita o donazione, dunque non vanno ricomprese tra gli atti in base ai quale l’Amministrazione finanziaria procede alla revoca del beneficio dell’agevolazione prima casa.
CESSIONE A TERZI DELLA PRIMA CASA
La Corte di Cassazione estende tale principio anche al caso in cui la vendita dell’immobile, sempre in esecuzione di un accordo di separazione, avvenga tuttavia a favore di un terzo acquirente, soggetto estraneo ai coniugi ed all’ambiente familiare.
Secondo l’Agenzia delle Entrate ricorrente quest’ipotesi non rientrerebbe nel novero delle eccezioni al divieto di vendita infraquinquennale della prima casa e, in particolare, non contrasterebbe con una norma specifica riguardante gli atti in materia di separazione, l’art. 19 L. 6 marzo 1987, n. 74.
Tale disposizione prevede la detassazione, cioè l’esclusione di tasse, imposte e bolli, per tutti gli atti relativi al procedimento di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio; secondo l’Agenzia delle entrate ricorrente - che aveva revocato il beneficio prima casa al coniuge che aveva venduto la prima casa ad un terzo, notificandogli la cartella esattoriale per il pagamento del relativo tributo - la revoca del beneficio fiscale prima casa non contrasterebbe con la suddetta norma, rispondendo ad esigenze diverse.
La Corte di Cassazione, con la citata sentenza n. 7966/2019, innovativa rispetto a precedenti orientamenti, afferma che il principio innanzi espresso, con riferimento ad un trasferimento immobiliare all’interno dello stesso nucleo familiare, è di portata generale, e può estendersi all’ipotesi in cui i coniugi, in sede di accordo di separazione, convengono di vendere la loro abitazione ad un soggetto estraneo.
ART. 19 L. 74/87
Ciò, in particolare, secondo la Suprema Corte, deriva dai motivi sottesi al predetto art. 19 l. 74/87, che è quello di agevolare gli accordi patrimoniali tra coniugi, sia in sede di separazione che in sede di divorzio, senza fare alcuna distinzione tra atti interni ed atti eseguiti nei confronti di terzi.
Per questa ragione la revoca del beneficio fiscale sulla prima casa, da parte dell’Agenzia delle Entrate, è illegittima in quanto si pone in contrasto con la ratio della suddetta disposizione legislativa, dovendosi ritenere la vendita a terzi rientrante negli atti con cui i coniugi regolano i loro rapporti patrimoniali in sede di separazione o divorzio.