È entrato in vigore l’8 settembre 2022 il decreto ministeriale n.125 del 6 giugno 2022, con cui è stato approvato il modello standard di garanzia fideiussoria relativa al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire, ai sensi dell'articolo 3, comma 7-bis del decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122.
Obbligo di fideiussione
Ricordiamo che con il d.lgs 122/2005 è stato introdotto, per la prima volta nel nostro ordinamento, l’obbligo per l’impresa edile di rilasciare una fideiussione a favore dell’acquirente di immobile in costruzione, a totale copertura del prezzo di vendita; lo scopo della legge è quello di tutelare l’acquirente dell’immobile in costruzione in caso di fallimento o altra ipotesi di insolvenza dell’impresa, consentendogli di recuperare le somme versate per l’acquisto dell’immobile, rivalendosi nei confronti del fideiussore. Tra le altre forme di tutela introdotte vi è, a carico del costruttore, l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa di durata decennale per i danni derivanti da vizi di costruzione dell’immobile, nonché l’obbligo di provvedere al frazionamento del mutuo e alla cancellazione dell’ipoteca prima della stipula del rogito, che il notaio non potrà redigere prima di tali adempimenti. A favore del promissario acquirente, inoltre, è previsto il diritto di prelazione in caso di vendita all’asta dell’immobile a seguito di pignoramento eseguito dai creditori dell’impresa.
Aggiornamenti normativi
Nel 2014 sono state emanate altre norme in materia, come la legge n. 80/2014 di conversione del d.l. 47/2014; tra le varie disposizioni, quella che sancisce la nullità delle clausole contrattuali difformi al dettato normativo, nonché l’ampliamento del diritto di prelazione anche in favore del coniuge dell’acquirente. Da ultimo, il decreto legislativo 12 gennaio 2019 n. 14, che ha introdotto il Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.38 del 14-2-2019, ha apportato ulteriori integrazioni al decreto del 2005. Per dare piena attuazione alle predette disposizioni si era in attesa dei decreti ministeriali che definissero modelli standard di fideiussioni e polizze assicurative, cui conformarsi nella stipula dei contratti.
Modello di fideiussione
Con il decreto del Ministero di Grazia e Giustizia n. 125/2022 enunciato in premessa è stato approvato il modello standard della fideiussione obbligatoria da stipulare contestualmente alla compravendita dell’immobile; vediamo in sintesi cosa prevede il decreto.
Innanzitutto viene stabilito che la fideiussione possa essere rilasciata congiuntamente da più soggetti garanti dell’impresa costruttrice, sia con atti separati per ciascun garante e la propria quota, sia con unico atto che indichi i garanti e le relative quote; in tal caso la suddivisione per quote opera nei rapporti interni ai garanti, fermo restando il vincolo di solidarietà nei confronti dell'acquirente dell'immobile. Quanto al contenuto essenziale della fideiussione, essa deve prevedere l’importo massimo complessivo garantito, corrispondente alle somme e al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso e quelli che, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere, senza franchigie. Gli ulteriori elementi del contratto fideiussorio sono delineati nel modello standard di cui all’allegato A del decreto ministeriale, con la precisazione che le clausole previste dalla Sezione I del modello possono essere modificate su accordo delle parti ma solo in senso più favorevole al beneficiario (acquirente dell’immobile).
Importo e durata della garanzia
Il modello di contratto prevede che il garante si impegni nei confronti del beneficiario, nel caso d’inadempimento all’obbligo assicurativo o crisi d’impresa del costruttore, a rimborsare, nei limiti della somma garantita, tutte le somme versate e da versare prima del trasferimento di proprietà dell’immobile, oltre agli interessi fino ad allora maturati. La garanzia decorre dalla data di stipula del contratto e cessa automaticamente nel momento in cui il garante riceve dal costruttore o dal beneficiario copia dell'atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile o copia dell'atto definitivo di assegnazione del medesimo; la garanzia cessa altresì di produrre effetti in caso di inadempimento all'obbligo assicurativo. Non è ammesso il recesso da parte del garante.
Escussione della garanzia e rivalsa
È escluso il beneficio della preventiva escussione, di conseguenza il garante, nei casi d’inadempimento del costruttore, paga al beneficiario la somma garantita, senza che questi debba preventivamente richiedere l’adempimento al costruttore; basterà, infatti, che il beneficiario invii al fideiussore la richiesta di pagamento a mezzo raccomandata o pec, allegando la documentazione comprovante i pagamenti effettuati per l’acquisto dell’immobile. Il garante è tenuto a pagare l'importo che risulta dovuto al beneficiario, entro il termine di 30 giorni dal ricevimento della presentazione della richiesta di escussione con le predette modalità; in caso di ritardo saranno dovute le spese ulteriori necessarie per ottenere il pagamento, oltre agli interessi. È, inoltre, previsto che il beneficiario non possa cedere la fideiussione se non con il consenso del fideiussore e in ogni caso mantenendo ferma la titolarità degli obblighi e del diritto di escussione in capo al beneficiario acquirente dell’immobile. Una volta escussa la garanzia, il fideiussore subentra nei diritti e azioni del beneficiario verso il costruttore e ha diritto di rivalsa per le somme pagate in base alla garanzia prestata.