Il contratto di locazione impone al proprietario della cosa locata di consegnarla al conduttore in buono stato e idonea all’uso che questi deve farne e, per converso, al conduttore di mantenerla e restituirla al termine della locazione nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il normale deperimento, versando periodicamente i canoni di locazione pattuiti.
Restituzione dell’immobile
Al termine del contratto di locazione il conduttore è tenuto a restituire al locatore l’immobile nello stato in cui l’ha ricevuto, in base alla descrizione contenuta nel contratto di locazione; se nel contratto, tuttavia, nulla è detto circa le condizioni dell’immobile la legge presume che l’immobile sia stato consegnato dal proprietario, all’inizio del rapporto, in buono stato di manutenzione. Il conduttore, pertanto, risponde di tutti i danni arrecati all’immobile, fatto salvo il normale deterioramento dovuto all’uso ordinario e alla vetustà dell’immobile.
Danno effettivo
Tale principio, tuttavia, va contemperato con un altro principio generale di diritto, alla base di ogni azione risarcitoria: quello per cui il danno va ripagato solo se effettivamente e concretamente ha comportato una diminuzione patrimoniale nel soggetto che lo ha subito. È quanto afferma la Corte di Cassazione, nell’ordinanza n. 8526/2020, relativa ad un caso in cui il proprietario di un albergo dato in locazione aveva chiesto il risarcimento dei danni riscontrati alla riconsegna dell’immobile al termine del contratto di locazione. Sia in primo che in secondo grado la domanda risarcitoria era stata rigettata, poiché era emerso in giudizio che il proprietario, dopo la restituzione dell’immobile, lo aveva interamente ristrutturato e ammodernato, dunque non aveva provveduto soltanto alla riparazione delle parti danneggiate.
Diminuzione patrimoniale
Secondo la Suprema Corte, la quale conferma le decisioni dei gradi precedenti, l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligazione contrattuale è di per sé un illecito, ma non obbliga l'inadempiente al risarcimento se, in concreto, non è derivato un danno al patrimonio del creditore, neppure nell'ipotesi disciplinata dall'art. 1590 c.c.; ne consegue che il conduttore non è tenuto al risarcimento se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all'uso della stessa in conformità del contratto, per particolari circostanze non è conseguito un danno patrimoniale al locatore. Nel caso specifico, in particolare, la riconsegna era avvenuta per consentire che l'immobile, destinato ad attività alberghiera, fosse sottoposto a ristrutturazione, sulla quale il deterioramento non aveva avuto alcuna incidenza economica. In pratica, i giudici non hanno riconosciuto al proprietario il diritto al risarcimento dei danni rinvenuti sull’immobile, perché questo era destinato, per volere dello stesso proprietario, ad essere ristrutturato interamente, dunque, ad essere demolito e poi ricostruito; tale circostanza, pertanto, rendeva irrilevanti i danni cagionati dal conduttore, atteso che in ogni caso l’immobile doveva essere integralmente ristrutturato.
Principio generale
L’ordinanza appena riportata afferma un principio importante, applicabile a tutte le ipotesi di ristoro dei danni, da tener presente ogni qual volta si ritenga di aver subito un danno economico e si pretenda, per questo, un legittimo risarcimento. Occorre, infatti, preventivamente accertare se vi sia stata un’effettiva diminuzione patrimoniale, nel senso di perdita economica, in capo al soggetto che intende agire per il risarcimento; tale perdita non può ritenersi sussistente qualora il bene - immobile o mobile, è indifferente - venga successivamente distrutto o sia stato destinato, come nel caso esaminato, ad un integrale rifacimento, con la conseguenza che la presenza di vizi imputabili a terzi non cagiona alcuna perdita patrimoniale.