Chi è interessato all’acquisto di un immobile, ad uso abitativo o commerciale, oltre ai canali di vendita tradizionali, tramite agenzie immobiliari e siti web che propongono immobili in vendita, può trovare buone opportunità nel settore delle aste immobiliari.
Immobili pignorati e curatele fallimentari
Gli immobili all’asta sono beni che provengono da procedure esecutive, pignorati al proprietario dal creditore che non è riuscito altrimenti a recuperare il credito, oppure da procedure concorsuali, come il fallimento (oggi chiamato "liquidazione giudiziale"). Le strade per acquistare un immobile all’asta sono due, una diretta, mediante presentazione dell’offerta d’acquisto, l’altra indiretta, tramite l’istituto dell’assegnazione a favore di terzo.
Vediamo più nel dettaglio queste modalità d’acquisto. In primo luogo bisogna tenere d’occhio i portali telematici collegati ai Tribunali con riferimento alla città d’interesse, sui quali vengono pubblicati gli annunci relativi alle vendite all’asta degli immobili pignorati nelle diverse procedure esecutive; una volta individuato il bene, è opportuno leggere la perizia redatta dal consulente nominato dal giudice, al fine di valutare le condizioni dell’immobile e conoscere il "prezzo-base" dell’incanto.
Prezzo-base
Al prezzo di partenza farà riferimento il giudice nell’ordinanza di vendita, in cui sono stabilite le condizioni per l’offerta, tra cui l’ammontare della cauzione da versare, che dovrà essere in misura non superiore a un decimo del prezzo base, e il termine entro cui versarla, la misura minima dell'aumento da apportare alle offerte, il termine - non superiore a sessanta giorni dall'aggiudicazione - entro il quale il prezzo deve essere depositato e le modalità del deposito, oltre a indicare la data e il luogo in cui sarà tenuta l’asta. Le vendite, in molti casi, si svolgono presso sedi diverse dalle aule di Tribunale, in particolare presso gli studi dei notai o degli altri professionisti autorizzati dalla legge e delegati dal Giudice della procedura esecutiva a compiere tutte le operazioni necessarie alla vendita all’asta dell’immobile.
Offerta d’acquisto
Ognuno, tranne il debitore, può presentare un’offerta per l'acquisto dell'immobile pignorato, personalmente o a mezzo di procuratore legale, nella cancelleria della sezione Esecuzioni immobiliari del Tribunale competente. L'offerta non è efficace se perviene oltre il termine stabilito nell’ordinanza, se è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito dall'ordinanza o se l'offerente non presta cauzione, con le modalità stabilite nell'ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto e nel termine fissato dal giudice.
Assegnazione a favore di terzo
Abbiamo detto all’inizio che una modalità indiretta di partecipare a un’asta immobiliare è quella offerta dall’art. 590 bis c.p.c., che disciplina l’assegnazione a favore di terzo. In generale il creditore procedente, dopo la prima asta andata deserta, può chiedere l’assegnazione dell’immobile per sé oppure, ai sensi della norma ora citata, a favore di un terzo; dopo che l’istanza è stata accolta dal giudice, il creditore dovrà comunicare al giudice il nome del terzo e depositare la dichiarazione con cui quest’ultimo conferma di voler profittare del trasferimento del bene.
La disposizione, introdotta nel 2016, ha lo scopo di snellire e accelerare le procedure esecutive immobiliari che possono protrarsi per molti anni, a causa dei tentativi d’asta andati deserti; con l’assegnazione a favore di terzo, chi è interessato all’acquisto di un immobile può rivolgersi al creditore procedente proponendo il pagamento del suo credito, al fine di acquistare l’immobile nell’ambito della procedura esecutiva, secondo lo schema del contratto a favore di terzi di cui agli articoli 1411 e ss. c.c. Si tratta di una procedura utilizzata spesso dalle banche e da creditori procedenti per il recupero dei crediti derivanti da mutui e finanziamenti; il contatto con i terzi interessati all’acquisto, inoltre, è nella prassi favorito da agenzie immobiliari e altri intermediari, che gestiscono la trattativa con gli Istituti di credito e i terzi.