Il nostro codice civile qualifica il mediatore come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza.
L’attività del mediatore, pertanto, è basata sull’incrocio tra domanda e offerta di un dato bene o servizio e viene portata a termine con la conclusione dell’operazione contrattuale tra le parti interessate; ulteriori attività, pertanto, esulano dall’ambito della mediazione, mentre possono rientrare nel mandato conferito ad un’agenzia, la quale offre solitamente ulteriori prestazioni, quali ad esempio l’assistenza nella stipula del preliminare e nelle pratiche amministrative.
Comunicazioni del mediatore
A tal proposito l’art. 1759 del codice civile, al I comma, dispone che il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso; la norma fa riferimento alle circostanze che il mediatore conosce ed a quelle che avrebbe dovuto conoscere con la diligenza richiesta all’operatore per quel particolare tipo di professione.
Accade non di rado, infatti, che, soprattutto nella fase degli accordi preliminari, seguiti dalla stipula del contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente venga a conoscenza dell’esistenza di vincoli giuridici che rendono il bene inalienabile o, comunque, lo espongono al rischio di azioni di rivendica o risarcitorie da parte di terzi.
Visure immobiliari
E’, ad esempio, il caso in cui dalle visure immobiliari emergano trascrizioni di ipoteche o pignoramenti a favore di terzi o trascrizioni di domande giudiziarie da parte di chi voglia far valere il suo diritto sul bene con azioni di simulazione, revocatorie, o altre azioni che mirano alla restituzione del bene.
In tali ipotesi se l’operazione è stata portata avanti da un mediatore professionista è interessante capire quali sono i limiti di responsabilità di quest’ultimo e quali i rimedi da porre in essere per eliminare o limitare il danno subito.
Sull’argomento si registra un dibattito giurisprudenziale, con pronunce spesso discordati tra di loro.
Dibattito giurisprudenziale
In Cass. n. 6926/2012, ad esempio, è stato affermato che in difetto di una diversa ed espressa richiesta del cliente, il mediatore professionale immobiliare non è tenuto ad esaminare le conservatorie dei registri immobiliari per verificare in quale categoria catastale rientri l'immobile, e, di conseguenza, se l'acquisto di esso consentirà all'acquirente il godimento dei benefici fiscali previsti per l'acquisto della prima casa.
Anche in Cass. n. 8849/2017 si ribadisce lo stesso principio, in un caso in cui, a seguito del preliminare di compravendita di un immobile, era emersa l’esistenza di due ipoteche, non rilevate dall’agente immobiliare; secondo la Cassazione questi non doveva ritenersi responsabile, in base al principio anzidetto, dunque aveva diritto alla provvigione.
A soluzione diametralmente opposta dalle precedenti giunge la Corte di Cassazione, nella recente ordinanza n. 27482/2019, nella quale, proprio partendo dal disposto dell’art. 1759 I comma c.c., si afferma che il mediatore ha l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note per la sicurezza dell’affare, tra cui rientrano senza dubbio le informazioni rilevabili dalle visure immobiliari.
Responsabilità professionale e provvigione
In tal senso, prosegue la Corte, la norma individua una forma di responsabilità specifica e qualificata del mediatore, la violazione dei cui relativi obblighi importa il venir meno del diritto del mediatore alla provvigione.
A tal proposito ricordiamo che l’art. 1755 del codice civile dispone che, nel caso in cui l’affare voluto dalle parti si sia concluso grazie all’intervento del mediatore, questi ha diritto alla provvigione, a carico di entrambe le parti, nella misura concordata o secondo le tariffe professionali o gli usi.
Il mancato rispetto della diligenza professionale, pertanto, anche alla stregua dei doveri di correttezza e buona fede contrattuale di cui agli artt. 1175 e 1176 c.c., fa venir meno il diritto alla provvigione per il mediatore e comporta la sua responsabilità per i danni derivati dalla mancata conclusione dell’affare imputabile alla sua negligenza.