Il pignoramento dell’abitazione principale da parte degli istituti di credito, in caso di mancato pagamento delle rate del mutuo contratto per l’acquisto dell’immobile, è stato di recente oggetto di interventi legislativi, volti a contemperare le esigenze di rientro del credito delle banche con la necessità di mantenere l’abitazione per il debitore.
Le difficoltà economiche, dovute prima alla crisi finanziaria che ha investito l’Italia nell’ultimo decennio, poi alla pandemia Covid-19, hanno portato il legislatore ad adottare provvedimenti che consentissero di mitigare gli effetti del pignoramento della casa.
Art 41 bis
Tra le misure più recenti, ricordiamo il decreto-legge 26 ottobre 2019, n. 124, recante disposizioni urgenti in materia fiscale e per esigenze indifferibili, in particolare l’art. 41 bis, in materia di mutui ipotecari per l'acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva, che ha introdotto la possibilità di rinegoziazione del mutuo.
La norma in questione prevede che, al fine di fronteggiare la crisi economica, ove una banca o una società creditrice ipotecaria abbia avviato o sia intervenuta in una procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto l'abitazione principale del debitore, è conferita al debitore consumatore, al ricorrere delle condizioni di cui al comma 2, la possibilità di chiedere la rinegoziazione del mutuo in essere ovvero un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, a una banca terza, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere, con possibilità di asissistenza della garanzia del Fondo di garanzia per la prima casa, di cui all'articolo 1, comma 48, lettera c), della legge 27 dicembre 2013, n. 147, e con il beneficio dell'esdebitazione per il debito residuo.
Decreto Sostegni
L’art. 41 bis è stato modificato, dal Decreto Sostegni, legge 21 maggio 2021 n. 69 di conversione del decreto-legge 22 marzo 2021 n. 41, apportando alcune modifiche alla norma iniziale.
Iniziamo col vedere le condizioni per poter ottenere la rinegoziazione, per la quale è richiesto che:
a) il debitore sia qualificabile come consumatore ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera a), del codice del consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206;
b) il creditore sia un soggetto che esercita l'attività bancaria ai sensi dell'articolo 10 del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia;
c) il credito derivi da un mutuo con garanzia ipotecaria di primo grado sostanziale, concesso per l'acquisto di un immobile adibito a prima casa, e il debitore abbia rimborsato almeno il 5 per cento del capitale originariamente finanziato alla data della presentazione dell'istanza di rinegoziazione;
d) la richiesta sia presentata entro il 31 dicembre 2022, a condizione che al momento della presentazione sia pendente una procedura esecutiva immobiliare sul bene, il cui pignoramento sia stato notificato entro il 21 marzo 2021;
e) il debito complessivo, calcolato ai sensi dell'articolo 2855 del codice civile nell'ambito della procedura esecutiva e oggetto di rinegoziazione o rifinanziamento non sia superiore a euro 250.000;
g) l'importo offerto non sia inferiore al 75 per cento del prezzo base della successiva asta ovvero del valore del bene come determinato nella consulenza tecnica d'ufficio nel caso in cui non vi sia stata la fissazione dell'asta. Qualora il debito complessivo sia inferiore al 75 per cento dei predetti valori, l'importo offerto non può essere inferiore al debito per capitale e interessi calcolati ai sensi della lettera g), senza applicazione della percentuale del 75 per cento;
h) il rimborso dell'importo rinegoziato o finanziato avvenga con una dilazione non inferiore a 10 anni e non superiore a trenta anni decorrenti dalla data di sottoscrizione dell'accordo di rinegoziazione o del finanziamento e comunque tale che la sua durata in anni, sommata all'età del debitore, non superi tassativamente il numero di 80.
Estensione del finanziamento
Se il debitore non riesce ad ottenere personalmente la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo, lo stesso può essere accordato al coniuge o parte dell’unione civile, ad un parente o affine fino al terzo grado, ferme restando le predette condizioni.
A seguito dell’istanza presentata dal debitore, il giudice dell'esecuzione, sentiti i creditori, ricorrendo le condizioni di cui al comma 2, sospende l'esecuzione per un periodo massimo di sei mesi.
La rinegoziazione, con beneficio della garanzia del Fondo, può, inoltre, essere contenuta nella proposta di accordo o di piano del consumatore di cui alla legge n. 3 del 27 gennaio 2012, prevedendo che un soggetto finanziatore, tra quelli indicati all’art. 41 bis, conceda al debitore un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente, il cui ricavato deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere.