Gli artt. 1117-1139 del codice civile disciplinano la materia del condominio, su cui è intervenuta negli ultimi anni la legge di riforma n. 220/2012.
L’ elenco dei beni comuni, cioè delle parti destinate all’uso da parte della collettività dei condomini, è contenuto nell’art. 1117, che menziona il lastrico solare, il tetto, il suolo, le scale, i portoni, gli androni, i muri perimetrali ed in generale tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune.
CRITERIO GENERALE DI RIPARTIZIONE
La suddivisione delle spese condominiali è invece regolata dall’art. 1123 c.c., che ripartisce le obbligazioni condominiali pro-quota, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno; il calcolo delle singole quote viene effettuato dall’amministratore a partire dalle tabelle millesimali, che frazionano le proprietà in millesimi.
Alla regola generale della ripartizione in base ai millesimi fanno eccezione le spese sostenute per lavori di manutenzione o ristrutturazione di parti che assolvono una funzione specificamente riferibile solo ad alcuni condòmini.
SOLETTE E FRONTALINI
Tra queste ultime si è soliti far rientrare le spese di rifacimento delle solette e dei frontalini dei balconi, che hanno lo scopo specifico di sostenere il balcone superiore e riparare quello inferiore; per questo motivo fino a qualche anno fa la ripartizione dei lavori relativi a tali parti veniva effettuata tra i proprietari degli immobili interessati, escludendo gli altri condomini.
Va detto che tale criterio non è stabilito da alcuna norma ma è stato ricavato dalla prassi giurisprudenziale e specificato nelle sentenze dei Tribunali che si sono occupate di dirimere le controversie sull’argomento.
LA CORTE DI CASSAZIONE
Superando tale orientamento è intervenuta di recente la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21641 del 19.09.2017, che ha rigettato il ricorso presentato da una società immobiliare, proprietaria di un immobile all’interno di un condominio, il quale aveva ripartito le spese di rifacimento di fioriere, frontalini e solette dei balconi.
La Suprema Corte, nel confermare la sentenze di I grado e d’appello, ha affermato che “gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 c.c., n. 3, con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”.
Principio al quale potranno attenersi le amministrazioni condominiali per le future ripartizioni, qualora ilavori di manutenzione interessino più unità immobiliari.