Principi generali
La normativa che regola il funzionamento dell'assemblea condominiale è definita dagli artt.1136 c.c. ed artt. 66 e 67 delle disposizioni attuative del medesimo codice. Tali disposizioni di legge sono considerate inderogabili e stabiliscono che le decisioni devono essere prese seguendo il principio maggioritario.
A meno di alcune eccezioni che richiedono il consenso unanime, quindi, generalmente l'assemblea prende decisioni vincolanti anche se alcuni condomini sono assenti o esprimono dissenso.
Le decisioni possono essere prese a maggioranza semplice o qualificata, determinata considerando sia il numero di persone presenti che la quota di proprietà di ciascun condomino. Questo approccio misto tiene conto sia dell'aspetto personale che di quello patrimoniale.
Occorre sempre raggiungere un quorum deliberativo?
Come noto ogni scelta all'interno del condominio è presa dall'organo sovrano, l'assemblea condominiale, la quale prende ogni importante decisione attraverso deliberazioni, a determinate condizioni di partecipazione e voto.
Per quanto riguarda la costituzione dell'assemblea a maggior ragione la legge richiede per le materie per cui occorre l'unanimità la presenza inderogabile di tutti i condomini. Ciò implica che ogni singolo condomino deve essere presente e concorde affinché la decisione sia valida.
In sostanza, anche la mancanza di un solo condomino rende impossibile raggiungere il consenso unanime e, quindi, l'approvazione della deliberazione.
Le casistiche che richiedono l'unanimità
Le decisioni particolarmente delicate e complesse, ma soprattutto quelle che hanno un impatto maggiore sulle cose comuni, non possono essere decise dai condomini a maggioranza.
E' la stessa normativa che infatti attribuisce a queste un’importanza tale da pretendere il consenso di tutti i partecipanti al condominio.
Si tratta nello specifico delle seguenti materie:
- atti di compravendita di cose comuni (ad esempio la vendita a terzi di locali specifici condominiali) o la costituzione di diritti reali minori (come uso o usufrutto);
- contratti di locazione di durata superiore a nove anni di cui all’articolo 1108 c.c.;
- sostituzione della delibera condominiale che modifica le tabelle condominiali;
- l’approvazione delle tabelle millesimali che derogano ai parametri previsti dall’articolo 1124 c.c. in un regolamento contrattuale;
- stabilire diversi criteri di ripartizione delle spese di scale ed ascensori;
- la modifica delle tabelle millesimali quando non sono viziate da errore e non si è alterato di un quinto il valore di una unità immobiliare, sia che abbiano o meno natura contrattuale, ai sensi dell’articolo 69 disp. att. c.p.c.
- modificare un regolamento condominiale di natura contrattuale.
Cosa succede se si prende delle decisioni all'unanimità ma non in presenza di tutti?
Nella prassi può capitare che una decisione sia presa all'unanimità dei presenti, ma non degli effettivi componenti del condominio.
La totalità dei condomini che partecipano all'assemblea (come detto un gruppo che non coincide necessariamente con l'intera somma delle proprietà condominiali) può infatti rappresentare solo una frazione di essi.
Evidenziare che tutti i presenti hanno votato per una determinata decisione non equivale quindi a dichiarare che tutti i condomini hanno espresso un voto concorde.
A seconda dei casi, ad esempio se il consenso unanime dei presenti non soddisfa i requisiti deliberativi richiesti dalla legge, la decisione potrebbe essere soggetta ad annullamento mentre invece, nel caso di una decisione la quale richieda unanimità tra tutti i partecipanti, questa potrebbe essere considerata nulla per violazione di norme imperative.