Basta imposta di registro per l’acquisto delle case all’asta

case all asta, imposta di registro, mutuoAcquistare una casa all’asta ad un prezzo più basso di quello di mercato è possibile sia rivolgendosi alle aste dei tribunali sia alle aste per le dismissioni del patrimonio immobiliare pubblico. Un’opportunità che oggi è sempre più alla portata di tutti, grazie all’accelerazione delle procedure e all’introduzione delle aste telematiche gestite dai notai.

Partecipare alle aste è semplice poiché, per legge, tutte le informazioni devono essere disponibili online.

Basarsi solo sul prezzo, però, può rivelarsi un errore perché per quanto riguarda gli immobili pignorati è possibile la vendita anche in caso di abusi edilizi e soprattutto in presenza di consistenti morosità condominiali che andranno poi, almeno in gran parte, a carico dell’acquirente. Occorre, quindi, prestare molta attenzione all’effettivo stato dell’immobile. È necessario dare la dovuta importanza al sopralluogo e ad un colloquio diretto con il custode. Vanno effettuati con attenzione tutti i dovuti controlli per non ritrovarsi in situazioni gravose, infatti, fra le particolarità della vendita all’asta c’è anche l’impossibilità di recedere dall’acquisto in caso di vizi o della presenza di altri fattori destinati a deprezzare l’immobile o a introdurre oneri non preventivamente considerati.

Novità importanti per la vendita delle case all’asta sono state introdotte dal Decreto sul credito cooperativo. Regole che semplificheranno le procedure a vantaggio del creditore, cioè alla banca, rivalutando gli immobili a garanzia di prestiti e mutui e che al contempo aumenteranno le difficoltà di coloro che si trovano nella condizione di avere la casa pignorata.

Il Governo, infatti, ha introdotto l'esenzione dell'imposta di registro del 9% del valore degli immobili per i beni acquistati all’asta entro il 31 dicembre di quest'anno, sostituendola con una tassa fissa di 200 euro. Per beneficiare di questo vantaggio bisogna sottostare ad un'unica condizione: rivendere gli immobili entro 24 mesi dal loro acquisto.

Se una banca non riesce a recuperare il suo credito perché il cliente non onora il pagamento del mutuo contratto, può chiedere al tribunale di mettere all'asta l'immobile del soggetto moroso a garanzia dello stesso. Spesso però la procedura è stata soggetta a lunghi tempi di attesa per fare in modo che i prezzi iniziali scendessero, anche per far diminuire gli alti oneri fiscali legati all'acquisto, ricorrendo alla manovra dell'asta deserta. Potevano quindi passare diversi anni prima che l'asta fosse definitivamente aggiudicata e di conseguenza il debitore poteva continuare tranquillamente ad abitare nella casa pignorata.

Il Decreto non modifica la procedura, rende solo più facile e meno oneroso l'acquisto sia da parte delle banche che delle persone fisiche. Eliminando l'imposta di registro del 9%, da dover pagare oltre al prezzo di aggiudicazione, si evita che l'immobile subisca un'ulteriore svalutazione del prezzo. La misura prevista dal Governo consentirà di accelerare i tempi dei pignoramenti immobiliari e il debitore rischierà di trovarsi fuori dalla casa pignorata entro brevissimo tempo.

Facciamo un esempio concreto: l’acquirente che si aggiudica all’asta una casa per l’importo di 100mila euro, doveva sostenere un’ulteriore spesa  di 9mila euro (il 9% dell’importo pagato). Oggi, con la nuova norma, questa imposta sarà quasi del tutto azzerata, poiché si pagherà sempre l'importo fisso di 200 euro, quindi, nel nostro esempio, un risparmio di ben 8.800 euro. Ovviamente più alto è il valore degli immobili maggiore sarà il risparmio per l'acquirente. L'incentivo introdotto mira ad evitare la partecipazione ai vari ribassi d'asta da parte dell'acquirente che avrà immediatamente un sostanzioso beneficio fiscale.

L'agevolazione spetta per i beni acquistati entro il 31 dicembre 2016 e solo a patto che gli stessi vengano rivenduti entro il termine dei due anni successivi. L'esecutivo valuterà l'impatto sulle vendite giudiziarie dei prossimi mesi prima di decidere se ampliare o meno il periodo, e reperire le eventuali risorse.

pubblicato il 19/02/2016

A cura di: Orsola Mallozzi

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