Un tema molto dibattuto negli ultimi tempi riguarda la possibilità, per i proprietari di singole unità immobiliari, di adibire l’immobile ad attività di bed & breakfast o affittacamere o, secondo una terminologia corrente, a locazioni “uso turistico”.
L’argomento si è posto all’attenzione pubblica grazie anche alla rapida espansione di piattaforme e siti web che incrociano domanda/offerta di appartamenti per soggiorni più o meno brevi.
DIVIETI CONTENUTI NEL REGOLAMENTO
Al di là delle contestazioni mosse dalle associazioni di categoria alberghiera e tralasciando i dubbi di legittimità di tale nuova forma contrattuale, si vuole oggi prendere in considerazione un altro aspetto anch’esso importante, quello della compatibilità dell’esercizio delle suddette attività con le disposizioni dei regolamenti condominiali.
Si tratta, ovviamente, di un problema che non si pone se l’immobile locato fa parte di un edificio dove non vi è alcun regolamento condominiale, cosa possibile se il numero dei condòmini non è superiore a dieci.
A tal proposito l’art. 1138 del codice civile dispone che nel regolamento sono contenute le norme che disciplinano l'uso delle cose comuni, il decoro dello stabile, la sua amministrazione e la ripartizione delle spese; inoltre è stabilito che ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
APPROVAZIONE E MODIFICA DEL REGOLAMENTO
La maggioranza richiesta per la validità della delibera di adozione o modifica del regolamento condominiale è quella prevista dall’attuale art. 1136 II comma, modificato dalla l. 220/2012, cioè la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Sempre l’art. 1138 stabilisce che le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino risultanti dagli atti di acquisto; chiosa introdotta dalla legge di riforma del condominio è il divieto di inserire norme che impediscano ai condomini di detenere animali domestici.
Proprio con riferimento alla limitazione dei diritti molti sono i contenziosi legali attraverso i quali, nella maggior parte dei casi, i condomini che si ritengono lesi da delibere assembleari che approvano o modificano il regolamento introducendo divieti e limitazioni, le impugnano chiedendone l’annullamento.
Molto spesso, infatti, i regolamenti condominiali prevedono che le unità abitative non possano essere adibite ad usi diversi, in alcuni casi specificando le attività vietate, in altri casi impedendo l’esercizio di attività che arrecano disturbo alla quiete del condominio.
In quest’ultima ipotesi, quando cioè la norma del regolamento è generica, la valutazione circa la legittimità dell’attività contestata è rimessa all’apprezzamento del giudice, che dovrà interpretare la volontà comune dei condomini espressa nel regolamento condominiale e non fermarsi al mero tenore letterale delle norme in esso contenute.
RICHIAMO NEL CONTRATTO D’ACQUISTO
Anche riguardo alle attività di B&B e altre assimilabili, pertanto, il proprietario di immobile che intenda adibirlo a tale uso dovrà preventivamente informarsi circa eventuali divieti di cui al regolamento condominiale.
Nel caso vi siano limitazioni – specifiche o generiche riferibili all’attività in questione – dovrà inoltre verificare che nel suo atto d’acquisto dell’immobile si faccia riferimento al regolamento e sia inserita la clausola di stile (o altra formula) dell’accettazione del suo contenuto da parte dell’acquirente.
Sull’argomento si è pronunciata da ultimo la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21024 del 18.10.2016, affermando che il regolamento predisposto dall’originario unico proprietario dell’intero edificio, ove accettato dagli iniziali acquirenti delle unità immobiliari e trascritto nei registri immobiliari, assume carattere vincolante anche per i successivi acquirenti, fermo restando che anche in assenza di trascrizione il regolamento è vincolante per il successivo acquirente dell’immobile che ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto d’acquisto.