Ci siamo spesso occupati della disciplina dei beni comuni nel condominio, cioè di quegli spazi e parti dell’edificio condominiale che, per la loro natura ed il loro uso, sono a servizio della collettività dei condomini.
Abbiamo anche visto come, per i beni comuni, il criterio generale di ripartizione delle spese di manutenzione è quello di suddivisione pro quota, in base ai millesimi di proprietà; una diversa ripartizione è possibile se il bene, pur essendo ricompreso tra le parti comuni, è utilizzato in modo diverso da alcuni condomini.
Uno di questi casi è quello del lastrico solare e della terrazza a livello, spesso confusi tra di loro ma che, in realtà, assolvono diverse funzioni.
LASTRICO SOLARE
Cominciamo col dire che il lastrico solare può essere definito come quella superficie piana che è posta alla parte superiore del condominio e svolge essenzialmente la funzione di copertura; come tale generalmente è di proprietà ed uso comune (se accessibile da tutti i condomini) ma può essere anche di proprietà comune ad uso esclusivo (se accessibile solo da un condomino) o anche di proprietà ed uso esclusivi (se inteso come pertinenza dell’immobile di proprietà di un condomino).
TERRAZZA A LIVELLO
Quando il lastrico solare è circondato da ringhiere per consentire l'affaccio, prende il nome di terrazzo o terrazza a livello, con le stesse distinzioni del lastrico per quanto riguarda il titolo di proprietà e l’uso.
La distinzione tra lastrico solare e terrazza a livello, dunque, dipende dalla funzione, come ha affermato la Corte di Cassazione, chiarendo che "mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, la terrazza a livello è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno" (Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1986, n. 2924).
RIPARTIZIONE DELLE SPESE
Per quanto riguarda la manutenzione di lastrico solare e terrazza a livello la ripartizione delle spese dipende dal titolo di proprietà: quando l'uso del lastrico solare non è comune a tutti i condomini quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo alle spese di riparazione; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve.
Al di là del titolo di proprietà la delibera in merito alle opere di manutenzione spetta all’assemblea condominiale, che dovrà decidere se e in quale modo intervenire per provvedere alle riparazioni; in tal senso si è espressa di recente la Cassazione, con la sentenza n. 19779/17, con la quale è stato affermato che l’obbligo dei condomini di concorrere alle spese di manutenzione del lastrico solare e della terrazza deriva non già dal titolo di proprietà ma dalla utilità che quella parte dell’edificio apporta per le singole unità immobiliari.
DISTINZIONE DELLE OPERE DI MANUTENZIONE
Quanto al concorso nelle spese la stessa Corte distingue tra opere necessarie alla conservazione della funzione di copertura (come ad esempio quelle per la impermeabilizzazione del solaio) le cui spese vanno ripartite fra tutti i condomini, ed opere relative a quelle parti che svolgono una specifica funzione, la cui utilità è destinata solo ad uno o più condomini, come è il caso delle ringhiere della terrazza a livello ad uso esclusivo di uno o di alcuni codomini; queste ultime spese dovranno essere sopportate interamente dai condomini che utilizzano in modo esclusivo il bene nella sua funzione specifica, quale può essere l’affaccio nella terrazza a livello.
Pur se terrazza o lastrico solare appartengono o sono attribuiti in uso esclusivo ad uno o più condomini, pertanto, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione vi sono tenuti tutti, in concorso con il proprietario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.
RESPONSABILITA’ PER DANNI
Ne consegue che in caso di danni cagionati all'appartamento sottostante, ad esempio per infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico o dalla terrazza, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c., vale a dire i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione di due terzi, ed il titolare della proprietà o dell'uso esclusivo, in ragione della altre utilità, nella misura del terzo residuo (Cass. civ., Sez. III, 13/12/2007, n.26239).