Nelle trattative immobiliari è molto frequente il ricorso all’istituto giuridico dell’accollo, in cui l’acquirente si impegna a versare una parte del prezzo – o il prezzo totale – mediante l’assunzione del debito del venditore nei confronti di un terzo; si tratta solitamente dell’accollo di mutuo stipulato in precedenza dal venditore con un istituto di credito, che assume la veste di “terzo”.
SOGGETTI COINVOLTI
Altra ipotesi frequente, riferibile sempre alle compravendite immobiliari, è l’assunzione dell’obbligo di versare il prezzo al venditore da parte di un terzo soggetto, che pertanto si sostituisce – a volte senza figurare formalmente –nel versamento del corrispettivo all’acquirente, il quale comunque acquista la titolarità del bene.
Il soggetto che beneficia dell’accollo è in ogni caso l’originario debitore (acquirente del bene nella compravendita), mentre il terzo creditore può scegliere se ritenere obbligato il solo accollante oppure anche l’accollato, cioè l’originario debitore.
ACCOLLO LIBERATORIO O CUMULATIVO
Nel primo caso si dice che l’accollo è “liberatorio”, in quanto libera l’originario debitore dalla sua prestazione, mentre nel secondo caso l’accollo si definisce “cumulativo”, poiché all’obbligazione del primo debitore si aggiunge quella del soggetto accollante.
L’accollo cumulativo, pertanto, rafforza le garanzie del terzo creditore, che, in caso di inadempimento nel pagamento, potrà rivolgersi a due soggetti; è questa la ragione per cui l’art. 1273 del codice civile prevede che l'adesione del creditore all’accollo importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo.
RESPONSABILITA’ SOLIDALE
Se nel contratto di accollo, dunque, non è specificata la liberazione del debitore originario questi rimane obbligato in solido con l’accollante, responsabile comunque nei limiti in cui ha assunto il debito.
Ricordiamo che la responsabilità solidale di due o più debitori comporta il diritto per il creditore di esercitare le sue pretese nei confronti dell’uno o dell’altro; la scelta spesso dipende dalla “solvibilità” dei soggetti, nel senso che il creditore preferirà agire nei confronti dell’uno o dell’altro in base alla consistenza del loro patrimonio, costituito da beni immobili e mobili, conti correnti, partecipazioni societarie.
Tornando all’esempio dell’accollo del mutuo la banca, nell’aderire all’accollo, potrà scegliere se liberare il debitore iniziale oppure no; in quest’ultimo caso a versare le rate sarà comunque il terzo accollante ma, in caso di inadempimento da parte di quest’ultimo, la banca potrà pignorare i beni di quest’ultimo e, in caso di insufficienza, aggredire anche il patrimonio del primo.
IL CASO
E’ questo il caso esaminato dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 7548/2017, avente per oggetto la disputa sorta tra la parte promissaria acquirente a la promissaria venditrice di un immobile; nel contratto preliminare di compravendita, in particolare, era stata inserita la clausola che prevedeva – in luogo del pagamento di una parte del prezzo – l’accollo del mutuo da parte dell’acquirente.
La stipula del definitivo era venuta meno a causa di un malinteso sul tipo di accollo assunto dall’acquirente, se, cioè, dovesse ritenersi liberatorio o cumulativo, alla luce del rifiuto da parte della banca di liberare l’originario debitore.
L’esame della vicenda, in particolare della circostanza che alla stipula del preliminare di compravendita – in cui era stata inserita la clausola di accollo del mutuo – non aveva preso parte la banca, induce la Suprema Corte ad affermare che, in mancanza di espressa adesione da parte della banca accollataria, per far sì che l’accollo fosse liberatorio ciò doveva essere chiaramente specificato nell’accordo.
Nel preliminare di compravendita, al contrario, le parti non avevano specificato nulla a riguardo, con la conseguenza che l’accollo doveva ritenersi cumulativo, con la conseguente responsabilità solidale, nei confronti della banca, di entrambi i soggetti.