I tempi di cancellazione dell'ipoteca, i costi e l'estinzione

contratto con casetta su scrivania

L'ipoteca è un diritto reale di garanzia su beni immobili (e loro pertinenze) o su mobili registrati (auto, aeromobili, navi) del debitore o di altro soggetto che la concede. Consiste, in sostanza, nel garantire un soddisfacimento “preferenziale” da parte del creditore nell'eventuale ricavato derivante dalla vendita del bene oggetto dell'ipoteca.

Nel caso del mutuo ipotecario, ad esempio, il pagamento delle rate è sempre assicurato da una ipoteca sull'immobile che, in genere, coincide con lo stesso immobile che il mutuatario acquista. Tale iscrizione permette al creditore (nel caso, la banca) di procedere all'espropriazione dell'immobile, ove il debitore non pagasse il mutuo.

Esistono tre tipi di ipoteca:

  1. L'ipoteca volontaria (art. 2821 c.c.) che trova la sua fonte in un contratto od in un atto unilaterale,
  2. L'ipoteca giudiziale (art. 2818 c.c.) originata da tutti quei provvedimenti del Giudice aventi le caratteristiche richieste dalla legge (sentenza di condanna al pagamento di una somma oppure un decreto che omologa una separazione consensuale),
  3. L'ipoteca legale (art. 2817 c.c.) che si attiva automaticamente al verificarsi di alcune condizioni espressamente previste dalla legge.

In ogni caso l'ipoteca si costituisce mediante l'iscrizione in pubblici registri, solo su beni specificatamente determinati e per l'intero su ciascuno di essi.

Quali sono i tempi di cancellazione dell'ipoteca?

I tempi di cancellazione dell'ipoteca sono in genere brevi, circa 30 giorni, e variano a seconda del tipo di ipoteca. Nel caso dell'ipoteca volontaria e di quella legale la tempistica è fondamentalmente legata al grado di collaborazione del creditore nel fornire il suo assenso espresso alla cancellazione.

Sussiste poi una particolare procedura “semplificata” ad esclusivo appannaggio degli Istituti di Credito che gli consente di chiudere l'intero procedimento tramite comunicazione diretta agli uffici preposti, in tale ultimo caso, ovviamente, i tempi possono ulteriormente accorciarsi.

Per quanto invece riguarda l'ipoteca giudiziale, essa necessita di tempi più ampi poiché occorre attendere i necessari provvedimenti giurisdizionali (sentenza, decreto che devono essere sempre valutati dal giudice) alla sua cancellazione con eventuale ordine diretto al conservatore.

Trattandosi comunque di procedure complesse e attività altamente tecniche è sempre preferibile che il debitore si affidi alla competenza di un professionista del settore (un notaio o un avvocato). Questo per evitare l'eventuale permanenza dell'ipoteca nei registri immobiliari anche dopo l’integrale soddisfacimento del debito, con tutto ciò che ne consegue in caso di eventuale futura vendita.

Quanto costa far cancellare l'ipoteca?

I costi di cancellazione dell'ipoteca consistono principalmente in tasse e imposte, sono sempre a carico esclusivo del debitore - ad eccezione della procedura semplificata - e sono i seguenti:

  • 94,00 € (59,00 +35,00)per imposta di bollo e tassa ipotecaria,
  • 0,5% dell’ipoteca con un minimo fisso di almeno 200,00 € per l’imposta ipotecaria.

Sussiste un caso particolare di agevolazione fiscale nel caso di cancellazione di ipoteca su un immobile acquistato all’asta giudiziaria. In tale caso l’imposta ipotecaria, sempre nella misura dello 0,5% e con il minimo di 200 euro, viene calcolata sulla differenza rappresentata dal minor valore tra il credito portato in esecuzione e il prezzo di aggiudicazione dell'immobile che in genere è sempre inferiore al primo.

In ogni caso, oltre alle imposte, occorre sempre mettere in conto anche la spesa derivante dal pagamento degli oneri notarili per l'atto di cancellazione, che varia a seconda del professionista designato.

Come si fa a sapere se l'ipoteca è estinta?

L'ipoteca si estingue nei casi indicati per legge che tuttavia non sono da considerarsi come tassativi.

Possono essere distinti in due categorie a seconda delle cause di estinzione:

  1. se investono direttamente il diritto reale, come ad esempio la cancellazione dell'iscrizione, la mancata rinnovazione nel periodo prescritto dalla legge oppure la rinuncia da parte del creditore, il perimento del bene ipotecato (a meno che non sia stata stipulata apposita assicurazione),
  2. se investono il rapporto contrattuale, come ad esempio il pagamento del mutuo o la prescrizione di un determinato diritto.

Per verificare rapidamente se un bene immobiliare risulti gravato o meno da ipoteca è possibile presentare una richiesta di visura online tramite l'Agenzia delle Entrate Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria). In alternativa è possibile rivolgersi a ditte private, sempre operanti online, che esercitano il medesimo servizio a costi generalmente maggiori.

pubblicato il 16/01/2023

A cura di: Luca Giovacchini

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