La maggioranza necessaria per l’approvazione delle tabelle millesimali

La maggioranza necessaria per l’approvazione delle tabelle millesimaliSegnaliamo una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 30392 del 21.11.2019, nella quale si affronta l’argomento della validità delle delibere assembleari condominiali concernenti l’approvazione, nonché la variazione, delle tabelle millesimali.

Maggioranza qualificata

Secondo la Suprema Corte, che ribadisce un principio già espresso dalle Sezioni Unite della stessa Cassazione, in tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 comma 2 c.c." (Cass. Sez. U., Sentenza n. 18477 del 09/08/2010, Rv. 614401, successivamente confermata da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21950 del 25/09/2013, Rv. 629208 e Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 27159 del 25/10/2018, Rv. 650789).
In particolare, la norma del Codice Civile richiamata dalla Corte stabilisce un quorum deliberativo pari alla maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, in prima convocazione, mentre in seconda convocazione è sufficiente che la delibera sia approvata dalla maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio ed un terzo dei partecipanti al condominio.

Modifica delle tabelle

Il quorum così espresso è richiesto, oltre che per l’approvazione delle tabelle, anche per la loro modifica, ad esempio per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari.
Sulla base del principio innanzi espresso, la Corte di Cassazione ha affermato, riguardo al caso sottoposto al suo esame, l’erroneità della statuizione del giudice di appello, che - confermando sul punto la decisione del Tribunale - aveva ravvisato la nullità delle delibere dell’assemblea condominiale con cui erano state ripartite tra i partecipanti al condominio le spese di conservazione e manutenzione della cosa comune, sul presupposto che la modifica della tabella millesimale impone l’unanimità dei partecipanti all’ente di gestione e non può essere adottata con deliberazione a maggioranza qualificata.

Elementi che incidono sulle variazioni

In precedenti decisioni (n. 21043/2017) la Suprema Corte ha, inoltre, puntualizzato che nella revisione delle tabelle e dei valori delle singole porzioni bisogna tenere conto di tutti gli elementi oggettivi che incidono sul computo degli stessi, quali l’estensione della superficie, l’altezza di piano, la luminosità, l’esposizione.
Da tale considerazione deriva l’ulteriore principio secondo cui, ai fini della redazione delle tabelle millesimali di un condominio, per determinare il valore di ogni piano o porzione di piano occorre prendere in considerazione sia gli elementi intrinseci dei singoli immobili oggetto di proprietà esclusiva (quali l'estensione), che quelli estrinseci (quali l'esposizione), nonché le eventuali pertinenze di tali proprietà esclusive, come i giardini, poiché consentono un migliore godimento degli appartamenti al cui servizio ed ornamento sono destinati in modo durevole, determinando un accrescimento del loro valore patrimoniale.

pubblicato il 09/01/2020

A cura di: Daniela D'Agostino

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