Dare la casa in comodato d’uso è una pratica molto diffusa in Italia. Sono tanti i casi in cui, soprattutto tra parenti, si dà la propria abitazione in comodato d’uso gratuito a un’altra persona, in genere per cercare di risolvere delle difficoltà abitative, ad esempio, l’impossibilità di acquistare un'abitazione, a causa delle difficoltà di accesso a un mutuo casa. A prescindere dalle motivazioni, si tratta di un sistema semplice e di facile accesso.
Anche se spesso un immobile viene dato in comodato d’uso con un accordo verbale e in modo informale, questa pratica è regolata da una normativa ben precisa. Per questo motivo, sono previste tempistiche e modalità da seguire per la restituzione di una casa concessa in comodato d’uso gratuito.
Quando il proprietario dell’immobile (comodante) richiede la restituzione della casa, il soggetto che la sta utilizzando (comodatario) non potrà rifiutarsi, ma avrà a disposizione un certo periodo di tempo per accogliere la richiesta.
Le tipologie di comodato d’uso per una casa
Per capire come funziona la restituzione di un immobile concesso in comodato d’uso è necessario, come prima cosa, distinguere tra le due tipologie di comodato a cui è possibile ricorrere per mettere a disposizione una casa di proprietà a un’altra persona.
La prima opzione è il comodato a tempo determinato. Si tratta di una soluzione in cui viene definita una durata precisa o uno scopo preciso del comodato d’uso.
Ad esempio, è possibile concedere la casa fino a una data (fino al 31 dicembre del 2027) oppure fino al raggiungimento di un particolare obiettivo (fino all’acquisto di un immobile di proprietà o fino alla laurea da parte del comodatario). Con questa forma di accordo, la concessione dell’immobile è a tempo determinato e, quindi, la durata dell’accordo è grosso modo chiara.
C’è poi una seconda opzione da considerare. Si tratta del comodato d’uso a tempo indeterminato, che viene chiamato anche “comodato precario”. In questo caso, tra le parti non viene stabilita una data di scadenza dell’accordo. Non c’è, quindi, un termine definitivo e non c’è nemmeno un obiettivo da raggiungere che porterebbe alla naturale cessazione del comodato.
Casa in comodato d'uso: serve un contratto?
Il contratto di comodato d’uso non è necessario (molte volte, infatti, questa pratica si basa su accordi verbali). In ogni caso, stilare un contratto tra le parti è consigliato e può rappresentare una garanzia importante, sia per il comodatario che per il comodante.
Un contratto di questo tipo rappresenterà un documento valido per evitare controversie e gestire il comodato, fino alla restituzione dell’immobile, in modo più semplice. Al fine di ottenere le agevolazioni IMU disponibili per i parenti in linea retta sarà obbligatoria, in ogni caso, la registrazione all’Agenzia delle Entrate.
La restituzione dell’immobile concesso in comodato d'uso
Le modalità e le tempistiche di restituzione dell’immobile concesso in comodato d’uso dipendono dal tipo di accordo tra le parti:
- in caso di comodato a tempo determinato, è necessario attendere la data di termine dell’accordo, oppure il raggiungimento dell’obiettivo che farebbe scattare la cessazione dell’accordo;
- in caso di comodato a tempo indeterminato, non c’è una scadenza e l’utilizzo dell’immobile da parte del comodatario potrà continuare nel tempo, fino alla richiesta di restituzione.
Quando tra le parti viene definito un comodato a tempo determinato, il comodante può richiedere la restituzione anticipata dell’immobile, ma solo nel caso in cui ci sia una necessità “urgente e imprevista”, come chiarito dall’articolo 1809 del Codice Civile. Ad esempio, se il comodante non ha più una casa dove abitare potrà richiedere la restituzione dell’immobile al comodatario prima della scadenza dell’accordo.
In caso di comodato a tempo indeterminato, invece, la richiesta di restituzione può arrivare in qualsiasi momento. In ogni caso, però, è necessario garantire un preavviso ragionevole al comodatario che, in genere, avrà 30-60 giorni di tempo per restituire l’immobile. I tempi di restituzione possono essere più lunghi nel caso in cui la famiglia del comodatario abbia dei figli minori o delle persone fragili e anziane tra i suoi componenti.
Casa in comodato d'uso non restituita: cosa succede?
In tutte le situazioni in cui il comodatario non restituisce l’immobile, nonostante la richiesta di restituzione sia in linea con le tempistiche previste, il comodante potrà avviare un’azione giudiziaria.
Non è possibile richiedere uno sfratto, in quanto non c’è una morosità da parte di chi abbia l’immobile, ed è necessario fornire delle prove in merito all’accordo, come il già citato contratto, oppure testimonianze dell’accordo verbale tra le parti.