La riduzione dell’ipoteca

La riduzione dell’ipoteca

Giuridicamente l’ipoteca è un garanzia “reale”, nel senso che grava su di un bene, immobile o mobile registrato, di proprietà del debitore, a garanzia del soddisfacimento del credito di un altro soggetto, il quale, in caso d’inadempimento del debitore, potrà essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita forzata del bene stesso.
In caso di alienazione a terzi del bene ipotecato, qualora il credito garantito non sia stato soddisfatto, l’acquirente del bene subentra nella posizione del precedente debitore.

CARATTERISTICHE DELL’IPOTECA

L’ipoteca può essere di tre tipi: legale, giudiziale o volontaria, a seconda che la sua fonte sia la legge, una sentenza emanata da un’autorità giudiziaria o una scrittura privata autenticata o un atto pubblico.
Il caso più frequente di ipoteca volontaria è quello dell’ipoteca iscritta dalla banca sull’immobile acquistato con concessione di mutuo fondiario o di finanziamento.
L’ipoteca, oltre ad essere menzionata nell’atto cui essa fa riferimento (compravendita, mutuo o altro tipo di contratto), per essere valida deve prevedere l’ammontare del credito, il valore dell’ipoteca e, nel caso di mutuo fondiario o finanziamento, il piano di ammortamento, cioè il numero e l’importo delle rate da versare e degli interessi.
Ulteriore caratteristica dell’ipoteca è l’”indivisibilita’”, nel senso che essa non può essere iscritta su una parte del bene ma sull’intero.
Nel caso di pagamento, da parte del debitore, dell’intero credito garantito dall’ipoteca, questa può essere cancellata, su istanza del soggetto interessato o per iniziativa del creditore.

RIDUZIONE E RESTRIZIONE DELL’IPOTECA

Il nostro ordinamento, inoltre, prevede la possibilità di “ridurre” l’ipoteca, entro certi limiti: l'art. 2872 c.c. prevede che la riduzione opera sui beni (cd. restrizione) o sulla somma (cd. riduzione in senso stretto) per la quale è stata presa l'iscrizione.
Il diritto ad ottenere dette riduzioni può dipendere da volontà del creditore o dalla legge, qualora però il debitore abbia eseguito pagamenti parziali, tali da estinguere almeno il quinto del debito originario.
Quest’ultima previsione è contenuta nell’art. 2873, 2 °comma, c.c., nonché, per quanto riguarda i mutui bancari, nella norma speciale di cui all'art. 39 d.lgs.n. 385 del 1993 (T.U.B.)

ART. 39 T.U.B.

Quest’ultima norma, in materia di ipoteca, al comma 5 stabilisce che “iI debitori, ogni volta che abbiano estinto la quinta parte del debito originario, hanno diritto a una riduzione proporzionale della somma iscritta. Essi hanno inoltre il diritto di ottenere la parziale liberazione di uno o più immobili ipotecati quando, dai documenti prodotti o da perizie, risulti che per le somme ancora dovute i rimanenti beni vincolati costituiscono una garanzia sufficiente ai sensi dell'art. 38”.
Quest’ultima disposizione, a sua volta, nel definire la nozione di “credito fondiario” - come il credito che ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili – stabilisce che la Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l'ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti.

ANNOTAZIONE DELLA RIDUZIONE

Per ottenere la riduzione dell’ipoteca occorre presentare istanza al creditore( la banca, nell’ipotesi  di mutuo fondiario) e, in caso di contestazione, rivolgersi al Tribunale.
Una volta autorizzata la riduzione dell’ipoteca, la formalità andrà annotata a margine dell’iscrizione, nei Registri immobiliari.

pubblicato il 12/11/2019

A cura di: Daniela D'Agostino

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