Cos'è il contratto di locazione e come possono essere classificati?
Il contratto di locazione, in via impropria ma più comunemente chiamato “d'affitto”, è disciplinato dall'art. 1571 che lo definisce come il contratto con cui una parte, detta locatore o proprietario, si obbliga a far godere all'altra parte, ossia al conduttore o locatario, una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo, denominato canone.
I contratti di locazione possono classificarsi diversamente a seconda di:
- oggetto (beni mobili o immobili);
- destinazione dei beni (beni immobili ad uso abitativo o commerciale);
- tipologia di immobili, urbani e non (si pensi agli immobili rurali);
- tempo (contratti transitori o ordinari).
Quali sono le norme in materia di ripartizione delle spese?
L'art. 1576 c.c. sancisce che il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, a eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico del conduttore.
In linea generale è quindi stabilito, per legge, che tutte le spese ordinarie sono a carico dell'inquilino, mentre il proprietario è tenuto solo a intervenire in caso di manutenzione straordinaria, come ad esempio il rifacimento del tetto o la sostituzione integrale dei tubi dell'acqua o del gas.
La L. 392/78, nello specifico per le locazioni ad uso abitativo, prevede più specificamente che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative:
- al servizio di pulizia;
- al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore;
- alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria;
- allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni;
- al servizio di portineria nella misura del 90%.
È opportuno segnalare che, prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha comunque sempre il diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui sopra e/o la definizione dei criteri di ripartizione utilizzati dall'amministratore.
Se nel contratto di locazione non sono predeterminati gli oneri accessori dovuti dall’inquilino ed è l’assemblea a calcolarli col bilancio preventivo e consuntivo, in questo caso spetta al proprietario che ne chieda il rimborso dare dimostrazione del proprio credito.
Il contratto di locazione può derogare al regime delle spese?
L'art. 1322 c.c. sancisce il principio generale per cui, salvo in alcuni casi specifici, le parti dispongono di un potere dispositivo che gli conferisce la facoltà di modellare in modo concreto il contenuto del contratto, adattandolo in base alle loro specifiche esigenze e volontà.
Le deroghe al dato normativo, soprattutto nel caso delle locazioni abitative, devono però rispettare alcuni limiti imposti dalla legge, dall'ordine pubblico e dai principi generali.
In altre parole, non è possibile pattuire clausole che comportino un'eccessiva lesione dei diritti del conduttore o che violino norme poste a tutela delle parti più deboli nella locazione.
Sarebbe infatti affetta da nullità una disposizione contrattuale con la quale le parti abbiano convenuto che siano a carico del conduttore le spese per la straordinaria manutenzione occorrenti per conservare all’immobile locato l’attitudine all’uso abitativo, poiché esso integra per il locatore un indebito vantaggio in contrasto con la predeterminazione legale dei limiti massimi del canone.