Locazioni commerciali: diritto di prelazione e riscatto da parte del conduttore

martelletto che batte con sfondo di immobile e cielo

In materia di locazioni a uso non abitativo vi sono alcune norme che impongono al proprietario di informare il conduttore in caso di messa in vendita dell’immobile, per consentirgli di esercitare il diritto di prelazione; in mancanza, qualora l’immobile venga venduto a terzi a sua insaputa, il conduttore potrà chiedere il riscatto del locale, nei termini che vedremo.

Comunicazione della messa in vendita

Quanto al diritto di prelazione, la legge n. 392/1978, per i contratti di locazione a uso non abitativo, all’art. 38 prevede che nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, debba darne comunicazione al conduttore mediante notifica. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo e le altre condizioni contrattuali essenziali, con invito al conduttore a esercitare o meno il diritto di prelazione.

Esercizio della prelazione

In particolare, il conduttore, se vuole avvalersi della prelazione, deve rispondere entro sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. In tal caso, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa volontà delle parti, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

Riscatto da parte del conduttore estromesso

L’articolo 39 della l. 392/78 disciplina, inoltre, l’ipotesi di inadempimento del proprietario all’obbligo di comunicazione al conduttore della volontà di vendere l’immobile, così come all’obbligo di indicare un prezzo pari a quello della compravendita effettuata con terzi soggetti. In questi casi il conduttore che non ha potuto esercitare la prelazione perché non informato, può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto di vendita, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.

Versamento del prezzo del riscatto

Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione da parte del proprietario o dei terzi acquirenti, dalla prima udienza del relativo giudizio o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente, o successivo avente causa, comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto.
Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.

Effetti del riscatto

Il diritto di riscatto ha un’efficacia reale, in quanto può essere esercitato anche nei confronti di eventuali terzi acquirenti; a seguito del riscatto il contratto di compravendita tra locatore e terzo non si risolve, ma l’inquilino originario subentrerà, surrogandosi, nella posizione di titolarità del terzo acquirente. Sul punto si è espressa di recente la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 40252/2021, ribadendo che, in tema di locazione di immobili urbani a uso non abitativo, l'esercizio del diritto di riscatto previsto dall'art. 39 non ha come effetto la risoluzione del contratto di vendita e la contestuale formazione di un titolo di acquisto "ex nunc", cioè attuale.

Effetto retroattivo

La conseguenza del riscatto, viceversa, è la sostituzione con effetto "ex tunc", cioè retroattivo, del conduttore al terzo, nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso; ne deriva che la sentenza, che decida positivamente sul valido esercizio del diritto di riscatto da parte del conduttore, è di mero accertamento del già avvenuto trasferimento. Ulteriore effetto è che, nel caso in cui, con la vendita dell’immobile al terzo sia stato ceduto anche il contratto di locazione con il conduttore, questi, a seguito del valido esercizio del riscatto, non è tenuto a pagare al retrattato, cioè al terzo che aveva già acquistato l’immobile, i canoni di locazione maturati nelle more tra la vendita e il passaggio in giudicato della sentenza di accoglimento della domanda di riscatto.

pubblicato il 30/03/2022

A cura di: Daniela D'Agostino

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