Segnaliamo una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 17439 del 28 giugno 2019, che fa il punto sul dibattito relativo alle conseguenze del superamento del limite di finanziabilità del mutuo fondiario.
Art. 38 T.U.B.
Ricordiamo che la materia è disciplinata dal D. Lgs. 1 settembre 1993 n. 385 (T.U.B.), che, all’ art. 38, comma 1 dispone che "il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili".
Il comma 2 prevede che la Banca d'Italia, in base alle delibere del Comitato interministeriale per il credito e il risparmio (CICR), stabilisca l'importo massimo dei finanziamenti, da individuarsi in rapporto al valore dei beni ipotecati ed al costo delle opere da eseguire, nonché le condizioni alle quali, in presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie, sia comunque consentita la concessione dei finanziamenti, da qualificarsi anch'essi come fondiari.
Limite dell'ottanta percento
Il CICR, con Delibera 22 aprile 1995, recepita dalla Banca d'Italia con suo aggiornamento del 26 giugno 1995 alla circolare n. 4 del 29 marzo 1988 (recante "Istruzioni in materia di particolari operazioni di credito" e pubblicato sulla G.U. Serie Generale n. 155 del 05/07/1995), ha stabilito, quale "limite di finanziabilità", quello dell'ottanta percento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, aumentabile al cento per cento in presenza di garanzie integrative, soggiungendo che, nei casi di finanziamenti concessi su immobili già gravati da precedenti iscrizioni ipotecarie, l'importo finanziabile deve essere determinato sommando al nuovo finanziamento il capitale residuo di quello precedente.
Ciò premesso, ci si chiede, sia in dottrina che in giurisprudenza, quali siano le conseguenze del superamento, nel contratto di mutuo fondiario, della soglia dell’ottanta per cento, in particolare se il contratto debba considerarsi nullo, oppure possa ritenersi valido ma convertito in mutuo ordinario, quindi senza più l’applicazione di tutti i privilegi giuridici di cui gode il mutuo fondiario.
Privilegi della banca nel mutuo fondiario
A tal proposito la Suprema Corte, nella citata sentenza, rileva come permane, ancora oggi, una disciplina caratterizzata da una serie di privilegi sostanziali e processuali attribuiti al finanziatore, alcuni dei quali di significativo impatto anche sui principi generali del processo esecutivo individuale e concorsuale, tra i quali: la facoltà di eleggere domicilio, ai fini dell'iscrizione ipotecaria, presso la propria sede, invece che nella circoscrizione del tribunale in cui ha sede la conservatoria dei registri immobiliari (art. 2839 c.c.); il c.d. consolidamento breve dell'ipoteca fondiaria, non soggetta a revocatoria fallimentare quando sia stata iscritta dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza di fallimento del debitore concedente o del terzo datore di ipoteca; l'estensione della garanzia ipotecaria anche in caso di clausole di indicizzazione, ove menzionate nella nota di iscrizione, in deroga all'art. 2855 c.c.; l'esenzione dalla revocatoria fallimentare dei pagamenti effettuati dal debitore poi dichiarato fallito; una serie di ulteriori agevolazioni nel procedimento esecutivo individuale, tra cui l'esonero dall'obbligo di notificazione previa del titolo esecutivo, la facoltà di proporre o di proseguire il processo esecutivo anche in caso di fallimento del debitore, il normale versamento diretto al creditore di rendite e prezzo di aggiudicazione.
In che modo, dunque, il superamento del limite di finanziabilità incide sulla validità del contratto di mutuo fondiario e sull’applicabilità dei suddetti privilegi?
La cassazione
La conclusione della Corte di Cassazione, che nel caso specifico non prende posizione sulla nullità o convertibilità del mutuo fondiario, è l’affermazione del principio secondo cui il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993 non esaurisce i suoi effetti sul piano della condotta dell'istituto di credito mutuante, ma è elemento essenziale per la valida qualificazione del contratto di mutuo come fondiario e quindi, per l'applicabilità della relativa disciplina di privilegio, sostanziale e processuale, in favore del creditore; pertanto, il superamento di tale limite comporta, tanto ove sia necessario inferirne la nullità dell'intero contratto, salva la conversione ex art. 1424 c.c., quanto ove sia sufficiente la riqualificazione di quello come mutuo ordinario con disapplicazione della disciplina di privilegio, la sicura non operatività della norma che esenta il creditore fondiario dall'obbligo di previa notifica del titolo esecutivo ai sensi dell'art. 41, comma 1, del citato d. lgs..
Notifica del titolo esecutivo
Ne consegue, pertanto, che, in caso di superamento dell’ottanta per cento, qualora l’istituto di credito intenda porre in esecuzione il titolo – in caso d’inadempimento del mutuatario nel pagamento delle rate - dunque procedere a pignoramento dell’immobile, dovrà previamente provvedere alla notifica del titolo esecutivo (il contratto) al debitore, attività cui invece la banca è esentata per i mutui fondiari; in mancanza, il mutuatario potrà proporre opposizione agli atti esecutivi, contestandone la legittimità e chiedendone la revoca.