Compravendita immobiliare: l'importanza degli accertamenti ipocatastali

accertamenti ipocatastali

Nella fase che precede l’acquisto di un immobile è molto importante essere sicuri che il bene non riservi brutte sorprese per l’acquirente, sia dal punto di vista dei requisiti tecnici ed ambientali che ne garantiscono l’abitabilità e l’agibilità, sia dal punto di vista giuridico, nel senso che va verificata all’inizio delle trattative la piena titolarità dell’immobile da parte del venditore.

E’ opportuno, quindi, prima di firmare qualsiasi documento che impegni all’acquisto, rivolgersi ad un esperto, preferibilmente un notaio, che proceda a tali verifiche, anche nel caso in cui la trattativa preveda la mediazione di un agente immobiliare.

Questi, infatti, una volta individuato l’immobile di interesse per il potenziale acquirente, gli sottopone un modulo prestampato denominato  “proposta irrevocabile d’acquisto”, con il quale il proponente offre un certo prezzo al venditore, impegnandosi a non revocare l’offerta nel termine indicato (solitamente un paio di settimane), in attesa dell’accettazione da parte del venditore.

A garanzia dell’offerta il proponente consegna all’agente immobiliare un assegno a titolo di caparra confirmatoria, di importo minimo ma congruo rispetto alla proposta, che in caso d’accettazione da parte del venditore verrà imputato al prezzo della compravendita e delle commissioni d’agenzia; se, al contrario, il venditore non accetta nel termine indicato, il proponente viene liberato dall’obbligo assunto ed ha diritto alla restituzione della somma versata a garanzia mentre, in caso di ripensamento da parte del proponente egli perderà la caparra.  

Se la proposta viene accettata dal venditore si passa alla stipula del contratto preliminare, che obbliga entrambe le parti a dare esecuzione agli impegni assunti, in particolare vincolandoli alla stipula del contratto di compravendita definitivo, cosiddetto “rogito”; il mancato rispetto di tali obbligazioni comporta una responsabilità precontrattuale della parte inadempiente, con obbligo di risarcire i danni all’altro contraente. 

Ciò premesso, accade spesso che le parti interessate ad una compravendita si rivolgano al notaio solo al momento della stipula del rogito, dopo, quindi, aver già sottoscritto una serie di impegni vincolanti, come anzidetto, senza aver prima accertato che l’immobile sia idoneo ad essere posto in vendita.

Se è vero, infatti, che i principali intermediari immobiliari hanno gli strumenti, nonchè il dovere giuridico per procedere alle verifiche sullo stato dell’immobile, è altrettanto possibile che tali accertamenti possano rivelarsi non adeguatamente approfonditi e nascondere spiacevoli sorprese.

Può verificarsi, ad esempio, che le visure effettuate presso i Registri immobiliari, Conservatoria e Catasto, benchè estese al ventennio antecedente alla stipula del rogito, periodo oltre il quale eventuali atti pregiudizievoli diventano inopponibili all’acquirente in buona fede, non siano interpretate con attenzione; può accadere, così, che al momento del rogito l’acquirente venga informato dell’esistenza di processi in corso volti all’accertamento della titolarità dell’immobile da parte del venditore, per esempio per simulazione o perché oggetto di revocatoria da parte di terzi.

Si tratta di ipotesi residuali ma non infrequenti, di fronte alle quali tutelarsi può diventare complicato.

Per evitare inconvenienti di questo genere, pertanto, è opportuno rivolgersi ad un notaio il prima possibile, preferibilmente ancor prima di sottoscrivere la proposta d’acquisto in agenzia immobiliare, sicuramente prima di sottoscrivere il contratto preliminare, chiedendo di effettuare ed esaminare con cura la situazione ipocatastale dell’immobile da acquistare.

pubblicato il 09/02/2016

A cura di: Daniela D'Agostino

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