La compravendita è un contratto disciplinato, in generale, dall'art. 1470 c.c. con cui una parte, denominata 'venditore', trasferisce la proprietà di un bene o di un altro diritto ad un altra parte, denominata 'compratore', avverso il pagamento di un corrispettivo, il prezzo che si traduce in una somma di danaro. Questo elemento, l'onerosità, è determinante per la qualificazione del contratto come 'compravendita' tanto che la sua assenza o addirittura la sostituzione porta ad integrare fattispecie diverse; nel primo caso ad esempio una donazione mentre nel secondo una permuta.
Quali sono le fasi della compravendita immobiliare?
Possono essere individuate tre distinte fasi:
- La trattazione, ove avviene un primo incontro della volontà delle parti (e le relative necessità) e si discute degli elementi essenziali;
- La stipula del contratto vero e proprio contente tutti gli elementi fondamentali;
- L'esecuzione avanti al notaio in cui avviene la materiale consegna del bene contestualmente al saldo.
Naturalmente lo schema è riassuntivo e spesso accade che possano esser presenti delle fasi intermedie, come la stipula di un contratto preliminare qualora ne sussista l'esigenza, oppure che in presenza di soggetti terzi come le agenzie immobiliari (che appunto favoriscono l'incontro della domanda con l'offerta del mercato immobiliare) si sottoscriva una proposta irrevocabile.
Come tutelarsi in una compravendita immobiliare?
Purtroppo le aule di tribunale sono spesso ingolfate da dispendiosi e infiniti contenziosi in quanto gli immobili sono spesso oggetto di truffe, raggiri o elementi che vengono magari scoperti solo al momento della stipula con indubbie arrabbiature e perdite ulteriori di tempo. Spesso infatti la garanzia offerta dal venditore che l’immobile compravenduto debba essere immune da vizi che lo rendano inidoneo all’uso cui è destinato o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore non sono sufficiente a rassicurare il compratore.
Gli strumenti per tutelarsi al fine di limitare per quanto possibile le situazioni che si presentano sono molteplici, da quelli più giuridici come il deposito del prezzo avanti al notaio o il versamento di una caparra confirmatoria a quelli maggiormente tecnici come l'ottenimento prima possibile della relazione notarile che certifichi la regolarità urbanistica e la conformità o addirittura in casi particolari la stipula di un'apposita assicurazione.
Come si stipula un contratto di compravendita immobiliare?
Il contratto specifico di compravendita immobiliare deve essere redatto in forma scritta con scrittura privata autenticata o davanti ad un notaio con atto pubblico. In genere è sempre preferibile questa forma più onerosa ma molto più semplice e garantista per le parti in quanto gli adempimenti tecnici tutti inerenti la trascrizione e il pagamento delle imposte vengono eseguiti direttamente dal notaio.
All'interno del contratto di compravendita immobiliare e al momento della stipula del rogito notarile, oltre alle generiche clausole di rito, devono necessariamente esser presenti:
- le generalità anagrafiche del venditore e del compratore;
- la descrizione specifica dell’immobile oggetto del trasferimento (natura, dati catastali, ubicazione);
- il prezzo di acquisto dell’immobile e le relative modalità di pagamento.
Il notaio incaricato in genere dal compratore (la consuetudine vuole che sarà proprio il compratore a sostenere i relativi oneri) dopo aver redatto il contratto lo legge ad alta voce alla presenza delle parti interessate le quali dovranno poi firmarlo in ogni pagina (allegati compresi) provvedere al pagamento del saldo e alla contestuale consegna delle chiavi.
Quali sono i costi della compravendita immobiliare tra privati?
Come anticipato la maggior parte delle spese, salvo diversa pattuizione, spetta al compratore.
Le imposte però, quelle di registro, ipotecarie e catastali da versare al notaio per la registrazione e trascrizione dell’atto, sono sempre a carico del compratore ma, in realtà, sarebbero da considerarsi solidali, quindi a carico di entrambe le parti solo in caso di mancato pagamento.
Le spese da sostenere per acquisti da privati possono essere cosi riassunte:
- il pagamento dell'onorario del notaio che varia sulla base del valore dell'immobile;
- 200 euro per l’imposta catastale se operazione non è esente iva, altrimenti il costo è pari ad € 50,00;
- 200 euro per l’imposta ipotecaria se operazione non è esente iva, altrimenti il costo è pari ad € 50,00;
- l’imposta di registro, pari al 2% del valore catastale dell’abitazione se prima casa altrimenti l'importo sale al 9%.
Gli importi delle spese subiscono delle importanti variazioni in relazione alla natura delle parti (privati o imprese) o dell'immobile (se prima casa o siamo di fronte ad un immobile classificato come di lusso).