Tra i modi di acquisto della proprietà il codice civile prevede, all’art.1158 c.c., la fattispecie dell’usucapione.
Con tale termine si fa riferimento alla possibilità di acquistare la proprietà di un bene attraverso il possesso continuato ed ininterrotto per un periodo determinato, stabilito per i beni immobili in 20 anni, oppure in 10 anni per il caso particolare di acquisto in buona fede, in base ad un titolo debitamente prescritto.
Di quest’ultima ipotesi ci occuperemo più avanti; vediamo innanzitutto il caso generale dell’usucapione immobiliare ventennale, esaminandone gli aspetti essenziali.
Perché possa prodursi l’effetto dell’acquisto della proprietà è necessario, in primo luogo, che il soggetto che usucapisce abbia posseduto il bene per il tempo indicato; deve trattarsi di “possesso”, non di semplice “detenzione”, nel senso di esercizio di poteri e attività sul bene qualificabili come atti che il proprietario stesso porrebbe in essere.
Il possessore cioè, a differenza del detentore, si comporta come se fosse il proprietario, mentre il semplice detentore riconosce la titolarità altrui ed agisce di conseguenza.
Si è detto, inoltre, che il possesso deve essere esercitato nel ventennio in modo continuato ed ininterrotto: ciò significa che i poteri e le attività posti in essere sul bene devono essersi protratti senza essere stati interrotti da atti che dimostrino la volontà, propria o del legittimo proprietario, di impedire l’acquisto del bene per usucapione.
Per chiarire facciamo qualche esempio.
Un soggetto possiede un fabbricato nel quale abita, paga le utenze, provvede ai lavori di manutenzione, insomma si comporta da proprietario, pur senza avere la titolarità del bene. Se nel corso del ventennio accade un evento – facciamo l’ipotesi di danni a terzi provocati da rovina dell’immobile - a seguito del quale il possessore nega la propria responsabilità, dichiarandosi non proprietario, si verifica un’interruzione del possesso idoneo all’acquisto dell’usucapione.
Allo stesso modo, se nel corso del ventennio il proprietario effettivo rivendica la proprietà o compie altri atti che dimostrano la sua titolarità – ad esempio si costituisce in un giudizio quale proprietario del bene – l’usucapione non potrà realizzarsi.
L’acquisto per usucapione del bene è un effetto automatico del possesso continuato ed ininterrotto; tuttavia, per poter essere opposto ai terzi, dovrà essere accertato in giudizio, dinanzi al Tribunale competente per territorio, il quale, in caso di accoglimento della domanda di accertamento dell’usucapione, pronuncerà sentenza dichiarativa, da trascriversi nei Registri Immobiliari.
Per completare, un cenno all’usucapione decennale degli immobili, detta anche usucapione abbreviata.
E’ disciplinata all’art.1159 c.c. e riguarda l’acquisto di immobili compiuto in buona fede in base ad un titolo idoneo al trasferimento della proprietà, trascritto nei pubblici registri.
Anche in questo caso si riporta un caso esemplificativo: un soggetto acquista in buona fede un immobile da un altro soggetto, che risulta titolare del diritto di proprietà (o di altro diritto reale) in base ad un atto trascritto nei Registri Immobiliari. Nel caso in cui la titolarità del venditore sia fatta oggetto di contestazioni da parte di terzi, in sede giudiziale o in altre sedi, tale vicenda non travolgerà l’acquisto compiuto dall’acquirente in buona fede, purchè questi dimostri di aver posseduto il bene per almeno dieci anni, nella convinzione di esserne il legittimo proprietario.