L’ipoteca: cos’è e quali sono gli effetti giuridici

ipotecaLa parola “ipoteca” richiama alla mente di tutti il concetto di gravame, cioè di un vincolo su di un bene che limita il diritto del proprietario di disporne liberamente.

Questo è parzialmente vero, in quanto la funzione principale dell’ipoteca è quella di costituire una garanzia per il creditore attribuendogli il diritto di espropriare i beni vincolati e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione, come prevede l’art. 2808 c.c.

L’ipoteca, pertanto, è una garanzia reale – nel senso che ha per oggetto una cosa – ed è una causa legittima di prelazione, in quanto consente al creditore, in sede di espropriazione o nel corso di una procedura concorsuale come il fallimento, di essere soddisfatto prima degli altri creditori sul ricavato della vendita forzata del bene ipotecato.

Ipotesi molto frequente è quella dell’ipoteca iscritta dalla banca sull’immobile acquistato con un mutuo; l’istituto di credito, detto creditore “fondiario”, in caso di inadempimento dell’acquirente nel pagamento dei ratei, potrà espropriare l’immobile, sottoponendolo ad una procedura esecutiva giudiziaria, con diritto ad essere soddisfatto per primo sul prezzo ricavato dalla vendita all’asta dell’immobile.     

L’ipoteca può essere di tre tipi: legale, giudiziale o volontaria. Nel primo la sua fonte è la legge, nel secondo una sentenza emanata da un’autorità giudiziaria e, nella volontaria, una scrittura privata autenticata o un atto pubblico.

In tutti i casi, affinché l’ipoteca possa spiegare i suoi effetti, è necessario provvedere alla sua registrazione presso la Conservatoria dei registri immobiliari del luogo dove ha sede l’immobile gravato.

E’ fondamentale l’iscrizione dell’ipoteca poiché è da quel momento che decorre la garanzia ed il privilegio in favore del creditore ipotecario: si parla di "grado dell’ipoteca" proprio con riferimento al momento dell’iscrizione.    
Il creditore ipotecario, pertanto, potrà far valere il proprio diritto di prelazione sul bene in base al proprio grado di iscrizione, nel senso che, nel concorso tra diversi creditori, si dovrà tenere conto dell’ordine delle ipoteche e della loro successione temporale.  

L’iscrizione dell’ipoteca conserva i suoi effetti per 20 anni, pertanto, nel caso in cui il diritto che è alla base della garanzia dell’ipoteca non sia estinto alla scadenza del ventennio, occorrerà provvedere alla rinnovazione dell’iscrizione, prima della scadenza, per mantenere il grado acquisito con l’iscrizione.

Con l’estinzione del credito principale si estingue anche l’ipoteca: anche in questo caso, tuttavia, occorrerà formalizzare la pratica con la cancellazione dell’ipoteca nei Registri Immobiliari, in modo da liberare l’immobile dal gravame e rendere conoscibile ai terzi lo stato attuale del bene.

pubblicato il 29/02/2016

A cura di: Daniela D'Agostino

Come valuti questa notizia?
Valutazione: 0/5
(basata su 0 voti)