Mutui e contratto di cessione di immobile: una nuova garanzia per le banche

Mutui e contratto di cessione di immobile: una nuova garanzia per le banche

Il Consiglio dei Ministri, in data 29 aprile 2016, ha approvato il decreto legge n.59/2016 recante Disposizioni urgenti in materia di procedure esecutive e concorsuali nonché a favore degli investitori in banche in liquidazione, pubblicato sulla GU n.102 del 3/5/2016 e che entrerà in vigore 30 giorni dopo la conversione in legge del decreto stesso

Una parte del decreto riguarda gli investitori delle quattro banche poste in risoluzione nel novembre 2015 (Banca popolare dell'Etruria e del Lazio, Banca delle Marche, Cassa di Risparmio di Ferrara, Cassa di Risparmio di Chieti), prevedendo misure per il rimborso delle somme investite.

CREDITI IN SOFFERENZA

Le restanti norme introducono istituti giuridici volti ad agevolare il recupero di una parte dei crediti in sofferenza degli istituti di credito, oltre a modificare alcuni articoli del codice di procedura civile in materia di espropriazione forzata, nonché della legge fallimentare.

Si tratta di un provvedimento da molti contestato, in quanto prevede una serie di misure che, con lo scopo di snellire ed accelerare la fase di recupero dei crediti insoluti, sembrano agevolare gli istituti di credito ed i soggetti finanziatori a discapito dei debitori.
In realtà, ad avviso di chi scrive, il decreto, con le misure introdotte, attua le stesse finalità di altri strumenti giuridici e di procedure giudiziarie già esistenti, con la differenza che le nuove misure dovrebbero realizzarsi in tempi più brevi rispetto al passato, effetto, questo sì, vantaggioso per i creditori.

Inoltre, va rilevato che le misure più incisive, quali il pegno mobiliare non possessorio e il contratto di trasferimento di immobile a garanzia del credito – di cui ci occuperemo in seguito – riguardano i contratti di finanziamento stipulati da imprenditori con gli istituti di credito e finanziari, dunque restano esclusi i consumatori e, più in generale, coloro che stipulano il mutuo non in veste di imprenditori.

FINANZIAMENTO GARANTITO DA CESSIONE DI IMMOBILE

Soffermiamoci ora sull’art. 2 del decreto legge, che regola il “finanziamento alle imprese garantito da trasferimento di bene immobile sospensivamente condizionato”.
La norma prevede la possibilità, per l’imprenditore che stipula con una banca o altro soggetto a ciò autorizzato un mutuo, di garantire il proprio debito stipulando un contratto accessorio, avente per oggetto un immobile di proprietà dell’imprenditore o di terzi, mediante il quale si prevede che, in caso di inadempimento nel pagamento delle rate del mutuo, il bene si trasferisce alla banca.

Con la predetta disposizione si attua una parziale deroga al divieto del patto commissorio previsto dal codice civile, consentendo la stipula del cd. “patto marciano”; in realtà, come è stato esposto in altro articolo (v. “Divieto del patto commissorio e contratto di sale and lease-back) le alienazioni a scopo di garanzia sono molto diffuse nella prassi commerciale e ritenute legittime dalla recente giurisprudenza, purchè sia garantito l’equilibrio contrattuale e la proporzionalità delle rispettive prestazioni.

E, in effetti, il meccanismo contrattuale introdotto dal decreto legge è strutturato in modo tale da evitare abusi da parte del soggetto più forte – la banca – e garantire la giusta remunerazione del credito, con obbligo del rimborso delle eventuali eccedenze all’imprenditore non più in grado di onorare il pagamento delle rate di mutuo.

ART. 2 D.L. 59/2016

Per chiarire vediamo in dettaglio cosa prevede l’art. 2.     
Innanzitutto è specificato che  il trasferimento del bene non può essere convenuto in relazione a immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

Il patto di trasferimento può essere stipulato al momento della conclusione del contratto di finanziamento o, anche per i contratti in corso al momento dell'entrata in vigore del presente decreto, per atto notarile, in sede di successiva modificazione delle condizioni contrattuali.
Si ha inadempimento quando il mancato pagamento si protrae per oltre sei mesi dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, nel caso di obbligo di rimborso a rate mensili; o per oltre sei mesi dalla scadenza anche di una sola rata, quando il debitore è tenuto al rimborso rateale secondo termini di scadenza superiori al periodo mensile; ovvero, per oltre sei mesi, quando non è prevista la restituzione mediante pagamenti da effettuarsi in via rateale, dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto di finanziamento.

Al verificarsi dei suddetti presupposti  il creditore è tenuto a notificare al debitore e, se diverso, al titolare del diritto reale immobiliare, una dichiarazione di volersi avvalere degli effetti del patto; decorsi sessanta giorni dalla notificazione il creditore chiede al Presidente del tribunale del luogo nel quale si trova l'immobile la nomina di un perito per la stima, con relazione giurata, del diritto reale immobiliare oggetto del patto.

Il perito comunica il valore di stima al debitore, e, se diverso, al titolare del diritto reale immobiliare, al creditore nonché a coloro che hanno diritti derivanti da titolo iscritto o trascritto sull'immobile successivamente alla trascrizione del patto; qualora il debitore contesti la stima, il creditore avrà comunque diritto di avvalersi degli effetti del patto e l'eventuale fondatezza della contestazione inciderà sulla differenza da versare al titolare del diritto reale immobiliare.

Il contratto di finanziamento contiene l'espressa previsione di un conto corrente bancario, intestato al titolare del diritto reale immobiliare, sul quale il creditore deve accreditare l'importo pari alla differenza tra il valore di stima e l'ammontare del debito inadempiuto.
Ai fini pubblicitari connessi all'annotazione di cancellazione della condizione sospensiva, il creditore, anche unilateralmente, rende nell'atto notarile di avveramento della condizione una dichiarazione, con cui attesta l'inadempimento del debitore, producendo altresì estratto autentico delle scritture contabili di cui all'articolo 2214 del codice civile.

Può farsi luogo al trasferimento del bene anche quando il diritto reale immobiliare già oggetto del patto sia sottoposto ad esecuzione forzata per espropriazione. In tal caso l'accertamento dell'inadempimento del debitore è compiuto, su istanza del creditore, dal giudice dell'esecuzione e il valore di stima è determinato dall'esperto nominato dallo stesso giudice.

Nel caso, infine, in cui l’imprenditore abbia estinto il mutuo, con il pagamento integrale delle rate, entro trenta giorni dall'estinzione dell'obbligazione il creditore deve provvedere, mediante atto notarile, a dare pubblicità nei registri immobiliari del mancato definitivo avveramento della condizione sospensiva.

pubblicato il 24/05/2016

A cura di: Daniela D'Agostino

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