Preliminare di compravendita e usucapione dell’immobile

Preliminare di compravendita e usucapione dell’immobileCon il termine “usucapione” si fa riferimento alla possibilità di acquistare la proprietà di un bene attraverso il possesso continuato ed ininterrotto per un periodo determinato, stabilito generalmente, per i beni immobili, in vent’anni.

DIFFERENZA TRA POSSESSO E DETENZIONE

Perché possa prodursi l’effetto dell’acquisto della proprietà è necessario che il soggetto che usucapisce abbia posseduto ininterrottamente il bene nel ventennio; deve trattarsi di “possesso”, non di semplice “detenzione”, nel senso di esercizio di poteri e attività sul bene qualificabili come atti che il proprietario stesso porrebbe in essere (possesso “uti dominus”).

Il possessore, cioè, a differenza del detentore, si comporta come se fosse il proprietario, mentre il semplice detentore riconosce la titolarità altrui ed agisce di conseguenza.

INTERVERSIONE DEL POSSESSO

Si parla di “interversione del possesso” quando il soggetto che detiene un bene muta la detenzione in possesso oppure inizia ad esercitare il possesso con le caratteristiche proprie del proprietario al fine di acquistare la proprietà del bene con l’usucapione; a tal fine è necessario che il detentore ponga in essere atti che appaiano all’esterno come svincolati da un titolo dal quale discenderebbero poteri diversi da quelli tipici del proprietario, cioè cambi la detenzione in possesso uti dominus.

Ci si è chiesti se sia possibile acquistare per usucapione la proprietà di un immobile, per effetto di contratto preliminare di compravendita in cui le parti abbiano concordato la consegna delle chiavi del bene fin da quel momento; nel caso in cui, per diversi motivi, non sia seguito il rogito del contratto definitivo è possibile per il promissario acquirente, decorso il periodo di vent’anni dal preliminare, far valere il suo acquisto per usucapione?

CONTRATTO PRELIMINARE

Prima di rispondere al quesito, affrontato incidentalmente dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 7155 del 21/03/2017, ricordiamo che con il contratto preliminare le parti si obbligano alla stipula di un successivo contratto definitivo, di cui il primo deve già prevedere il contenuto essenziale.

In caso di inadempimento di una delle parti, la quale si rifiuti di stipulare nei termini convenuti il definitivo, l’altra parte potrà rivolgersi al Tribunale per chiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto non concluso, in base all’art. 2932 del codice civile;  potrà, cioè, chiedere al giudice di emanare una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto inadempiuto.

LA CORTE DI CASSAZIONE

Tornando al caso sottoposto al vaglio dei giudici di legittimità nella sentenza richiamata, il ricorrente aveva chiesto in primo grado di far accertare l’usucapione di un fondo di cui era entrato in possesso a seguito di contratto preliminare di compravendita; ad esso non era seguita la stipula del definitivo, poiché nel frattempo era iniziato un processo penale per lottizzazione abusiva, che aveva indotto il promissario venditore a recedere dal preliminare di compravendita.

Nelle more del processo penale il promissario acquirente aveva continuato a detenere ed utilizzare il fondo, fino a chiedere, decorsi vent’anni, l’accertamento dell’acquisto per usucapione.

ESCLUSA L’USUCAPIONE DEL BENE A SEGUITO DI PRELIMINARE

La Suprema Corte, nel rigettare il ricorso, afferma che nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi; ciò in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori.

Ne consegue che la relazione con la cosa da parte del promissario acquirente è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di un'intervenuta interversione del possesso, prova che, nel caso di specie, non era stata fornita.

In conclusione, salvo prova contraria, il bene acquisito in base a contratto preliminare non può essere usucapito, in quanto il suo utilizzo non deriva da un possesso “uti dominus” ma da una detenzione assimilabile al comodato, funzionale all’acquisto della proprietà al momento della stipula del definitivo.

pubblicato il 01/05/2017

A cura di: Daniela D'Agostino

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