In altri articoli ci siamo occupati delle parti comuni dell’edificio in condominio, elencate nell’art. 1117 del codice civile, tra cui sono ricompresi il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solati, le scale, i portoni di ingresso, i portici, i cortili e le facciate; vi sono ricomprese anche le aree destinae a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune.
DESTINAZIONE ALL’USO COMUNE
Per quanto riguarda, in particolare, la seconda parte dell’elenco la norma citata fa espresso riferimento alla “destinazione all’uso comune”; ciò significa che alcune parti dell’edificio possono essere utilizzate come beni comuni se così è stabilito dal condominio, che in tal modo imprime una destinazione ad uno spazio condominiale.
E’ tipico il caso dell’alloggio del portiere, presente in molti condomini; per stabilire se determinati locali debbano ritenersi destinati ad alloggio del portiere occorre far riferimento a quanto stabilito in origine dal condominio, come ha chiarito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 14796/2017.
Il principio generale affermato dalla Suprema Corte è che, in tema di condominio negli edifici, per stabilire se un locale tra quelli indicati dall'art. 1117, n. 2., c.c. - suscettibili di utilizzazioni diverse ed anche autonome - sia comune, occorre che, all’atto di costituzione del condominio al detto locale sia assegnata la specifica destinazione ad uso comune.
TITOLO COSTITUTIVO DEL CONDOMINIO
Occorre accertare, pertanto, se dal regolamento condominiale o dal primo atto costitutivo del condominio, quale può essere il primo verbale d’assemblea, risulti o meno la destinazione di locali ad alloggio del portiere, così come per le altre parti comuni elencate al n. 2 dell’articolo richiamato.
La ragione di ciò, sempre secondo la Corte, si ricava dalla disciplina generale dell’ ”accessione”, di cui all’art. 934 c.c., in base alla quale tutto ciò che si costruisce sul suolo diventa di proprietà dello stesso; quindi il proprietario del suolo, che vi costruisce un edificio a più piani, per effetto dell’accessione acquista la proprietà esclusiva dell’intero edificio.
La successiva vendita delle singole unità immobiliari a soggetti diversi ha come conseguenza la costituzione del condominio, che comporta l’utilizzo da parte di tutti i condomini delle parti necessariamente comuni (tetto, androne, scale, etc.) e l’utilizzo delle altre aree di proprietà non esclusiva in base alle determinazioni del condominio stesso.
Per stabilire, dunque, se determinati locali di un edificio abbiano una particolare destinazione, come nel caso dell’alloggio del portiere, bisogna risalire al titolo costitutivo del condominio, a nulla rilevando quanto stabilito precedentemente dall’originario proprietario.