L’acquisto della proprietà per accessione

Uno dei modi di acquisto della proprietà è l’accessione, istituto disciplinato agli artt. 934 e seguenti del codice civile, tra i modi d’acquisto a titolo originario.

Con quest’ultima espressione si indicano le acquisizioni della proprietà di un bene in modo diverso dal trasferimento per compravendita, per donazione o successione, tipici modi d’acquisto a titolo derivativo.

ACCESSIONE

L’accessione è riferita alla proprietà di un fondo, cui “accede” la costruzione di un manufatto o altra opera su di esso realizzata; secondo la legge italiana qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo diversa volontà espressa dalle parti o diversa previsione di norme specifiche.

A titolo esemplificativo, se si acquista un terreno e su di esso via sia un rustico l’acquirente ne acquista automaticamente la proprietà, a meno che non sia escluso espressamente dalle parti nel contratto di compravendita del fondo.

Così si è espressa la Corte di Cassazione (sentenza n. 9769/2016), affermando che la compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni comporta, per il principio della accessione, il trasferimento anche dei relativi immobili, ancorché non espressamente menzionati nell'atto, salvo che il venditore, contestualmente alla cessione, riservi a sé o ad altri la proprietà del fabbricato costituendo formalmente sul terreno alienato un diritto di proprietà superficiaria ai sensi dell'art. 952 c.c..

TIPI DI ACCESSIONE

Il nostro ordinamento, inoltre, disciplina diversi tipi di accessione, a seconda che l’opera costruita sul fondo sia realizzata da un terzo con materiali propri oppure con materiali altrui.

Nella prima ipotesi il proprietario del fondo può decidere di trattenere l’opera ma dovrà pagare a chi  ha costruito l’opera il valore dei materiali o il valore dell’incremento del fondo; se invece preferisce che l’opera venga separata dal fondo a spese del terzo, deve chiederlo entro sei mesi da quando ha avuto conoscenza della costruzione.

Nel caso di opere con materiali altrui il proprietario dei materiali può rivendicarne il valore, se non è possibile la separazione dell’opera dal fondo; al pagamento della somma corrispondete saranno tenuti in solido il proprietario del fondo e colui che ha costruito l’opera, sempre che la relativa azione sia esercitata nel termine anzidetto di sei mesi dalla conoscenza della costruzione.
Ulteriori fattispecie previste dal codice civile: l’accessione dell’opera costruita dal proprietario del fondo con materiali altrui e la cosiddetta accessione “invertita”.

La prima comporta l’obbligo per il proprietario del fondo di corrispondere al proprietario dei materiali il valore degli stessi, se non è possibile la restituzione.

ACCESSIONE INVERTITA

Si parla, invece, di accessione invertita quando, nella costruzione di un edificio, si occupa in buona fede una porzione del fondo attiguo; se il proprietario di questo non fa opposizione entro tre mesi  dal giorno in cui ha avuto inizio la costruzione, il Tribunale può attribuire al costruttore la proprietà dell'edificio e del suolo occupato, a fronte del pagamento al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata, oltre al risarcimento danni.

L’inversione è data dal fatto che, a differenza dell’accessione ordinaria, qui è il proprietario della costruzione che acquista la proprietà del fondo, non viceversa.

A tal proposito sempre la Cassazione (23707/2014) ha precisato che l'istituto dell'acquisto della proprietà per accessione invertita si riferisce esclusivamente alle ipotesi di sconfinamento, ovvero di costruzione giacente in parte sul terreno del costruttore ed in parte sul terreno altrui, non trovando, perciò, applicazione nelle ipotesi di costruzione interamente eseguita sul fondo altrui.

TERRENO IN COMPROPRIETA’

Un caso particolare di accessione è quello della costruzione posta in essere su un terreno in comproprietà, fattispecie nella quale le Sezioni Unite, con la recente sentenza n. 3873 del 16/02/2018, ha stabilito doversi applicare la disciplina dell’accessione.

Il principio affermato, in questo caso, è che la costruzione di un’opera sul suolo comune realizzata da uno solo dei comproprietari dell’area, diventa di proprietà di tutti i contitolari, per accessione, salvo titolo contrario; inoltre, il consenso alla costruzione di un’opera, espresso dal comproprietario non costruttore, impedisce a quest’ultimo la possibilità di chiederne la demolizione, obbligandolo a rimborsare al costruttore la sua quota di spesa sostenuta per l’edificazione dell’opera.

pubblicato il 12/03/2018

A cura di: Daniela D'Agostino

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