Dal 2014, con l’approvazione del decreto legge “Sblocca Italia” n. 133/14), è possibile stipulare un nuovo contratto che il decreto definisce “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione del bene”, comunemente noto come rent to buy.
La misura è stata introdotta per far fronte alla crisi economica del periodo ed alla difficoltà di accedere all’erogazione di finanziamenti e mutui bancari per acquistare una casa o altro immobile; va detto che, nella realtà, si tratta di una forma contrattuale poco utilizzata e che, nella maggior parte dei casi, si preferisce ricorrere alla compravendita tradizionale, tenuto anche conto della progressiva riduzione dei tassi d’interesse che si è avuta negli ultimi anni.
I FASE: LOCAZIONE
Il Rent to buy è un contratto misto, costituito da due fasi, di cui la seconda è eventuale; nella prima parte si stipula un contratto di godimento, assimilabile all’usufrutto o alla locazione, tra proprietario e conduttore, il quale manifesta anche un interesse ad un futuro acquisto dell’immobile.
Il corrispettivo del godimento, pertanto, viene imputato per una parte a titolo di canone di locazione, per l’altra parte a titolo di acconto sul prezzo; tali elementi devono essere specificati per iscritto nel contratto di rent to buy, da stipularsi per atto pubblico o scrittura privata autenticata e trascrivere nei registri immobiliari.
Altro dato da specificare è la durata del godimento, al termine del quale il conduttore deve decidere se acquistare l’immobile oppure risolvere il contratto.
II FASE: COMPRAVENDITA
Nella prima ipotesi, dopo l’esercizio dell’opzione, viene stipulano il rogito di compravendita, con la particolarità che il prezzo rimane quello stabilito all’inizio del rent to buy e che la parte di corrispettivo già versata, nel corso del godimento, a titolo di acconto sul prezzo di vendita viene detratta dalla somma dovuta per l’acquisto dell’immobile.
Nell’ipotesi in cui il conduttore, al termine del periodo concordato, decida di non comprare l’immobile egli dovrà restituirlo al proprietario, il quale potrà trattenere i canoni fino ad allora percepiti ma sarà tenuto a restituire la quota parte già versata in acconto sul prezzo, salvo eventuali danni contestabili e non riconducibile alla normale usura del bene.
IMPOSTE E TASSE
Dal punto di vista fiscale sia il contratto di godimento che l’eventuale contratto di compravendita sono soggetti a tassazione autonoma quanto all’imposta di registro; ciò significa che si dovrà pagare sia l’imposta per la locazione sia quella per l’atto di compravendita.
Quanto alle tasse, nel periodo del godimento le imposte legate al possesso dell’immobile, come l’IMU, sono a carico del proprietario; la TASI (non più dovuta dal 2016 sulle abitazioni principali), invece, va pagata in parte dal proprietario e in parte dal conduttore, secondo le percentuali fissate da ciascun comune, mentre la tassa sui rifiuti è a carico del conduttore, che si avvale del servizio.
CONCLUSIONI
Il rent to buy, in conclusione, è uno strumento contrattuale di recente introduzione, che , nelle intenzioni del legislatore, dovrebbe agevolare la possibilità di acquisto di immobili, rinviando o eliminando il ricorso al finanziamento, molte volte ostacolato da oggettive difficoltà di accesso per mancanza di garanzie; non è, tuttavia, l’unico contratto che consente all’acquirente di posticipare l’acquisto pur entrando in possesso dell’immobile.
Vi sono, infatti, altri tipi di contratto che, affiancandosi alla compravendita tradizionale, permettono di regolare il pagamento del prezzo e l’acquisto della proprietà in base alle esigenze delle parti: ricordiamo, ad esempio, la vendita con patto di riscatto ed il leasing immobiliare abitativo – anch’esso di recente introdotto nell’ordinamento – di cui abbiamo trattato in altri articoli, ai quali rinviamo per una più completa disamina.
In tutti i casi si tratta di contrattazioni dettate dall’esigenza, da una parte, di favorire la ripresa del mercato immobiliare, dall’altra di agevolare l’incontro tra domanda ed offerta di immobili conciliando le opposte istanze.