Tra le liti condominiali più frequenti vi sono quelle relative alla responsabilità per danni subiti da un condomino nell’immobile di sua proprietà, per infiltrazioni o altri difetti di manutenzione provenienti dalle parti comuni dell’edificio.
Spesso, infatti, non è così semplice individuare la causa del danno e, di conseguenza, la responsabilità dello stesso, dovendosi procedere ad un accertamento tecnico che risalga alla causa del malfunzionamento.
Una volta individuato il problema, inoltre, occorre capire se l’elemento difettoso faccia parte dei beni comuni condominiali, oppure sia di pertinenza di una proprietà individuale.
ELENCO DELLE PARTI COMUNI
Una prima risposta è fornita dalla legge, in particolare dal codice civile che, all’art. 1117, contiene un elenco di beni per i quali vi è “presunzione di condominialità”: ciò significa che, fino a prova contraria fornita dalla parte interessata, il bene in questione si ritiene di natura condominiale.
Tra i beni comuni indicati nella norma citata, ad esempio, sono ricompresi il suolo, il tetto, le scale, i portoni, gli androni ed in generale tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune.
La disciplina delle parti comuni è contenuta negli artt. 1117-1139 c.c., relativi alle norme in materia di condominio, su cui sono intervenute negli ultimi anni modifiche apportate dalla L. 220/2012 (riforma del condominio).
RIPARTIZIONE DELLE SPESE
In particolare, la suddivisione delle spese condominiali relative alla manutenzione delle parti comuni è regolata dall’art. 1123 c.c., che ripartisce le obbligazioni condominiali pro-quota, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.
Il calcolo delle singole quote viene effettuato dall’amministratore a partire dalle tabelle millesimali, che frazionano le proprietà in millesimi; alla regola generale della ripartizione in base ai millesimi fanno eccezione le spese sostenute per lavori di manutenzione o ristrutturazione di parti che assolvono una funzione specificamente riferibile solo ad alcuni condòmini.
CANALI DI SCARICO
Nell’elenco dei beni comuni rientrano anche i canali di scarico ma solo entro certi limiti: l’art. 1117 c.c., infatti, ne limita la presunzione di condominialità “fino al punto di diramazione” degli impianti ai locali di proprietà esclusiva, limite valido anche per le tubazioni che collegano impianti condominiali ad impianti di proprietà esclusiva, come il riscaldamento.
Ciò significa che, in caso di difetto di manutenzione delle tubazioni che cagioni un danno al singolo proprietario, come accade nei casi di infiltrazioni, bisogna accertare in quale punto del canale vi è la perdita o il difetto, in modo da poter stabilire se la responsabilità sia o meno condominiale.
LA QUESTIONE DELLA “BRAGA”
E’ questo il caso esaminato dalla Corte di Cassazione, nella sentenza n. 1027/2018, in cui è stata posta la questione della condominialità della cosiddetta “braga”, cioè l’elemento di raccordo tra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e quella verticale di pertinenza condominiale.
Nella fase di merito i giudici, sulla scorta dei rilievi effettuati dal consulente tecnico, avevano individuato la perdita in un punto della colonna condominiale verticale, motivo per cui avevano addebitato al Condominio la responsabilità del danno derivato da infiltrazioni al singolo proprietario ricorrente in giudizio.
IL PRINCIPIO AFFERMATO DALLA CASSAZIONE
Il Condominio, contestando tale decisione, ricorreva in Cassazione; la Suprema Corte, partendo proprio dal dettato dell’art. 1117 c.c. e richiamando precedenti giurisprudenziali, ribalta la decisione della Corte d’appello, affermando che, premesso che a norma dell’art. 1117 n. 3 c.c. si presumono comuni i canali di scarico solo “fino al punto di diramazione” degli impianti ai locali di proprietà esclusiva, va escluso che rientri nella proprietà condominiale la c.d. braga, atteso che la stessa, a differenza della colonna verticale, che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, è funzionale all’uso di tutti i condomini, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento.
La massima appena riportata esprime un principio importante - estensibile a tutti i casi di malfunzionamento dei canali di scarico e tubazioni all’interno di edifici in condominio - che fa perno sulla funzione svolta dalla parte malfunzionante: se la funzione è quella di servire la comunità dei condomini allora quella parte deve ritenersi condominiale, diversamente dovrà ritenersi di pertinenza della singola proprietà cui è funzionale.