L’obbligo principale di ciascun partecipante ad un condominio è quello di pagare le quote condominiali alle scadenze prefissate, in base alla ripartizione stabilita dalle tabelle millesimali, con le modalità previste nel regolamento condominiale.
Quest’ultimo, vincolante per tutti i condomini, anche se subentrati in epoca successiva alla sua approvazione, è il documento cui fare riferimento per eventuali contestazioni relative a diritti ed obblighi dei singoli partecipanti.
REGOLAMENTO CONDOMINIALE
Anche riguardo agli oneri condominiali, per valutare la legittimità delle richieste dell’amministratore ai singoli condomini, occorre prendere in considerazione quanto stabilito dal regolamento per le ipotesi di mora nel pagamento.
E’ utile sapere, a questo proposito, che l’eventuale applicazione di penali e interessi moratori al condomino moroso è illegittima, salvo alcune eccezioni, come ha più volte precisato la Corte di Cassazione.
INTERESSI MORATORI
Tra le altre, la sentenza n. 10196 del 30 aprile 2013 ha affermato che deve considerarsi nulla (e non semplicemente annullabile) la delibera assembleare, adottata a maggioranza, che stabilisca interessi moratori per il ritardo dei pagamenti delle quote condominiali, in quanto tale previsione non rientra nei poteri dell'assemblea e, pertanto, può essere inserita soltanto in un regolamento contrattuale, approvato all'unanimità.
Ne consegue la invalidità delle successive delibere nella parte in cui, nel ripartire gli oneri di gestione, applicano il relativo tasso di mora.
Anche tali delibere sono affette da nullità, che può essere fatta valere dal condomino interessato senza essere tenuto all'osservanza del termine di decadenza di trenta giorni ai sensi dell'art. 1137 c.c.
PENALE PER RITARDATO PAGAMENTO
Analogo principio era stato già affermato dalla Corte di Cassazione nella sentenza n.10929 del 18/05/2011 , con riferimento, stavolta, alla previsione di sanzioni o penali nel caso di ritardo nel pagamento degli oneri condominiali.
I giudici di legittimità, con tale sentenza, hanno chiarito che eventuali “multe” o penali, così come gli interessi di mora, possono essere applicati al condomino moroso solo se tale possibilità è contenuta nel regolamento condominiale e la relativa clausola sia stata approvata all’unanimità.
Ulteriore corollario è che l’eventuale delibera assembleare che approva l’applicazione di penali, adottata a maggioranza, è nulla, non semplicemente annullabile, pertanto può essere impugnata dal condomino interessato in qualsiasi momento.
NULLITA’ DELLA DELIBERA ASSEMBLEARE
Se, ad esempio, al condomino moroso viene notificato un decreto ingiuntivo da parte dell’amministratore, con l’intimazione di pagamento, oltre che delle quote condominiali, anche di importi a titolo di penale o interessi di mora, il condomino potrà opporsi al decreto rilevando la nullità dell’applicazione della penale.
Occorre, ad ogni modo, verificare in primo luogo cosa prevede a riguardo il regolamento condominiale; qualora sia contenuta una modifica, successiva alla approvazione del regolamento, che disponga interessi moratori o penali in caso di ritardo bisogna chiedere all’amministratore di esibire la delibera assembleare che ha deciso in tal senso, per verificarne la validità.
Come rilevato dalla Suprema Corte, infatti, la delibera potrà essere considerata valida solo se approvata con l’unanimità dei consensi, cioè con il voto favorevole di tutti i condomini, essendo insufficiente il voto a maggioranza.