Termini per la denuncia dei difetti di costruzione

Termini per la denuncia dei difetti di costruzioneIl nostro ordinamento, in materia di appalto e contratto d’opera, disciplina le ipotesi in cui le opere costruite dall’appaltatore non siano eseguite a regola d’arte o presentino difetti imputabili a quest’ultimo.

Si tratta di casi frequenti in cui molti si imbattono, ad esempio, a seguito dell’affidamento dei lavori di ristrutturazione di un immobile, nel caso in cui le opere realizzate siano difformi rispetto al progetto iniziale oppure rivelino vizi.  

TERMINE PER LE OPERE DI RISTRUTTURAZIONE

E’ possibile che il problema emerga dopo la consegna dell’immobile o delle opere al committente, quindi a distanza di tempo dalla realizzazione dei lavori; è questa la ragione per cui la legge prevede un termine, entro il quale denunciare i vizi all’appaltante, che decorre dalla “scoperta” delle opere. 

Qualora, infatti, il committente voglia ottenere il risarcimento dei danni dall’appaltante, o la rimozione degli  stessi o ancora una riduzione proporzionale del prezzo, egli deve innanzitutto denunziare all’appaltatore i vizi riscontrati entro il termine di sessanta giorni dalla loro scoperta, cioè da quando i difetti si sono resi in qualche modo evidenti.

In ogni caso il termine di prescrizione per esercitare l’azione di responsabilità dell’appaltatore è di due anni dalla consegna dell’opera; imprescrittibile è, invece, l’eccezione di responsabilità, che il committente può sempre esercitare nei confronti dell’impresa appaltatrice, quando sia stata questa a citare in giudizio il primo per ottenere il pagamento o il saldo della prestazione svolta. 

TERMINE PER LE OPERE DI LUNGA DURATA

Un termine più lungo per la denunzia dei vizi e l’esercizio dell’azione risarcitoria è invece previsto dall’art. 1669 c.c. per le opere “ di lunga durata”: quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro 1 anno dalla scoperta.

Come è evidente, si tratta di fattispecie diversa da quella prevista per i lavori di manutenzione o ristrutturazione: l’art. 1669 c.c., infatti, fa riferimento a costruzioni di lunga durata che presentano “pericolo di rovina” o “ gravi difetti”.

Per questo tipo di opere la legge, dunque, distingue un duplice termine: da un lato il tempo intercorso dalla fine delle opere, che deve essere al massimo di dieci anni, entro il quale eventuali difetti possono essere imputabili al committente, dall’altro il termine entro il quale denunziare all’appaltante i vizi, che è di un anno dalla scoperta.       

A tal proposito sono sorti problemi interpretativi riguardo al significato di “scoperta” dei  gravi difetti ed agli elementi che possano far ritenere raggiunta tale conoscenza.

IL CASO ESAMINATO DALLA CASSAZIONE

Della questione si è occupata di recente la Corte di Cassazione, in un caso nel quale i condomini di un edificio avevano citato in giudizio il costruttore, per difetti alle parti comuni che si erano presentati dopo la consegna dell’immobile, in particolare dovuti all’errata collocazione delle tubazioni condominiali, che avevano determinato infiltrazioni nei locali sotterranei ed ulteriori danni.

La Suprema Corte, con l’ordinanza n. 12829 del 23/05/2018, ha affermato che il termine di prescrizione annuale decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di consapevolezza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti.

EFFETTIVA ED ADEGUATA CONOSCENZA

In particolare, secondo i giudici di legittimità, tale conoscenza deve ritenersi, di regola, acquisita, in assenza di anteriori ed esaustivi elementi, solo all’atto dell’acquisizione di apposite relazioni peritali effettuate; la comunicazione della presenza di problemi agli impianti, infatti, non denota un’immediata percezione né una piena comprensione della reale entità e delle possibili cause dei difetti costruttivi oggetto di denunzia.

Tutto ciò, secondo un orientamento consolidato della stessa Corte, trova una sua giustificazione nel fatto che in tema di responsabilità dell’appaltatore per rovina e difetti di cose immobili ai sensi dell’art. 1669 c.c., poiché la disciplina concernente la decadenza e la prescrizione per l’esercizio dell’azione ha lo scopo di non onerare il danneggiato della proposizione di domande generiche a carattere esplorativo, è necessario che la denuncia riveli una conoscenza sufficientemente completa del vizio e della responsabilità per lo stesso.

pubblicato il 15/06/2018

A cura di: Daniela D'Agostino

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