L’accesso al mutuo fondiario, per finanziare l’acquisto di una casa o altro immobile, da molti è visto come una chimera irraggiungibile, per la necessità di dover disporre di somme a saldo del prezzo dell’immobile non coperto dal mutuo.
LIMITE DELLO 80%
La regola generale per la concessione del finanziamento, infatti, è quella della finanziabilità entro il limite massimo dello 80% del valore dell’immobile, salve eccezioni in cui è consentito un finanziamento totale con la concessione di garanzie integrative, come vedremo meglio in seguito.
Cerchiamo di capire quali sono le fonti normative di tali obblighi e cosa succede nel caso in cui una banca abbia concesso un finanziamento oltre il limite suddetto, senza le garanzie integrative prescritte.
CREDITO FONDIARIO
Iniziamo col dire che la norma fondamentale in materia è l’art. 38 del Testo Unico Bancario (TUB) di cui al d.lgs. 385/1993, che definisce il credito fondiario come il contratto che ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili.
La stessa norma, poi, prevede che la Banca d'Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l'ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti.
CIRCOLARE BANCA D’ITALIA
E’, dunque, la Banca d’Italia che stabilisce la soglia massima di finanziamento; tale determinazione è contenuta nella circolare n. 229 del 21 aprile 1999, successivamente modificata, che, al titolo V, cap. 1 sezione II, dispone che le banche possono concedere finanziamenti di credito fondiario per un ammontare massimo pari all’80 per cento del valore dei beni immobili ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, ivi compreso il costo dell’area o dell’immobile da ristrutturare.
La regola generale, dunque, è quella del limite del 80% del finanziamento rispetto al valore dell’immobile da acquistare o, in caso di ristrutturazioni, al costo delle opere.
GARANZIE INTEGRATIVE
Quanto alle eccezioni è la stessa circolare che stabilisce che il limite dell'80 % può essere elevato fino al 100 per cento in presenza di garanzie integrative offerte dal cliente, che possono essere costituite da fideiussioni bancarie, da polizze fideiussorie di compagnie di assicurazione, dalla garanzia rilasciata da fondi pubblici di garanzia o da consorzi e cooperative di garanzia fidi, da cessioni di crediti verso lo Stato, da cessioni di annualità o di contributi a carico dello Stato o di enti pubblici nonché dal pegno su titoli di Stato.
Si tratta, dunque, di garanzie concesse da consorzi o fondi pubblici o assicurativi per il finanziamento di opere o l’acquisto di immobili di un certo valore, dunque non vi rientrano le comuni garanzie richieste dalle banche ai privati, quali le fideiussioni personali.
In ogni caso, le garanzie integrative vanno acquisite almeno in misura tale che il rapporto tra l'ammontare del finanziamento e la somma del valore del bene immobile ipotecato e delle garanzie integrative medesime non superi il limite dell'80 per cento.
SUPERAMENTO DEL LIMITE
Fatta questa premessa, vediamo ora cosa accade se una banca concede un finanziamento superiore allo 80% ed il mutuatario si trovi nell’impossibilità di far fronte al pagamento dei ratei mensili; potrà egli invocare la nullità del mutuo per mancato rispetto della soglia di finanziabilità, dunque astenersi dal far fronte al pagamento delle rate insolute?
La questione è molto dibattuta nella giurisprudenza di merito e di legittimità, che ha ipotizzato diverse soluzioni; segnaliamo in questa sede una recente pronuncia della Corte di Cassazione, la n. 11201/2018, che dovrebbe consentire di individuare in modo definitivo la linea interpretativa dei giudici.
LA CORTE DI CASSAZIONE
La Suprema Corte parte dall’osservazione che la prescrizione normativa del limite di finanziabilità risponde, in primo luogo, all'esigenza di circoscrivere il rischio insito in simile tipo di operatività del credito, che è quello di sopravvalutare il bene oggetto del finanziamento e di esporre il mutuatario ai rischi espoliativi; altra esigenza è quella proteggere l'interesse pubblico alla corretta concorrenzialità e alla regolarità del mercato del credito.
NULLITA’ ASSOLUTA DEL CONTRATTO
La determinazione della soglia di finanziabilità, dunque, incide sulla fattispecie tipica del mutuo fondiario, caratterizzandola, con la conseguenza che il superamento del limite di legge costituisce causa di nullità assoluta del contratto di mutuo, senza peraltro poter invocare la nullità parziale del contratto, limitatamente alla clausola relativa all’importo finanziato.
E’, tuttavia, possibile convertire il contratto di mutuo fondiario, nullo per i suddetti motivi, in mutuo ipotecario – quindi senza le caratteristiche tipiche del mutuo di cui al T.U.B. e senza le agevolazioni previste per le banche in sede espropriativa – purchè venga accertato se il credito sia stato erogato nella consapevolezza, o meno, del fatto che il valore dell'immobile non raggiungesse lo scarto richiesto dalla legge ovvero pure se il conseguimento dei peculiari "vantaggi fondiari" abbia costituito la ragione unica, o comunque determinante, dell'operazione.
EFFETTI DELLA NULLITA’
In quest’ultimo caso la banca non potrebbe nemmeno pretendere la conversione del mutuo fondiario in mutuo ipotecario: con la conseguenza di dover ritenere assolutamente nullo il contratto e le parti obbligate a restituire quanto ricevuto.
La parte mutuataria, pertanto, potrà interrompere il pagamento dei ratei ma dovrà restituire alla banca il finanziamento ricevuto, mentre la banca dovrà restituire le somme già versate dal mutuatario.