Gli effetti del fallimento sul preliminare di compravendita immobiliare

Più volte ci siamo occupati degli effetti del fallimento sui soggetti coinvolti in contrattazioni con l’imprenditore fallito ed abbiamo visto quali conseguenze ne derivano e di quali rimedi dispongono i creditori del soggetto divenuto insolvente.

La situazione diviene più complessa quando a fallire sia una impresa edile, che aveva stipulato dei contratti preliminari di compravendita di immobili ma, prima di stipulare il rogito, sia fallita con sentenza dichiarativa del Tribunale.

OBBLIGO DI STIPULARE IL DEFINITIVO

Ricordiamo che con il contratto preliminare, cui fa riferimento il nostro codice civile all’art. 1351,  le parti si obbligano alla stipula di un successivo contratto, il definitivo, comunemente detto “rogito”, di cui il primo deve prevedere il contenuto essenziale e gli impegni reciproci in vista del secondo.

In caso di inadempimento di una delle parti, la quale si rifiuti di stipulare nei termini convenuti il definitivo, l’altra parte potrà rivolgersi al Tribunale per chiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto di compravendita, in base all’art. 2932 del codice civile; potrà, cioè, chiedere al giudice di emanare una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso.

TRASCRIZIONI NEL PUBBLICO REGISTRO

Affinché, tuttavia, tale sentenza abbia efficacia anche nei confronti del fallimento e degli altri creditori che hanno fatto domanda di ammissione al passivo e concorrono sui beni del fallito, è necessario che tanto la domanda giudiziale quanto la successiva sentenza di accoglimento vengano trascritte nei Registri Immobiliari, presso la conservatoria del luogo dove si trova l’immobile.

RECESSO DEL CURATORE FALLIMENTARE 

Tali adempimenti, se compiuti tempestivamente, impediscono al curatore fallimentare di recedere dal contratto preliminare, acquisendo l’immobile alla massa fallimentare, facoltà consentitagli dall’art. 72 della legge fallimentare (R.D. 16 marzo 1942 n.267 e ss. mod.), il quale dispone che il curatore può sciogliersi dal vincolo del preliminare; l’acquirente, a sua volta, potrà insinuare al passivo il proprio credito pari alla somma già versata per l’acquisto dell’immobile, senza tuttavia poter pretendere alcunché a titolo di risarcimento danni.

Per arginare questo rischio, pertanto, il promissario acquirente, decorsi inutilmente i termini per la stipula del definitivo, deve premunirsi di un titolo da opporre alla massa fallimentare: in primo luogo, citando in giudizio il curatore fallimentare ai sensi dell’art. 2932 c.c. anzidetto, dovrà trascrivere nei pubblici registri la domanda giudiziale, prima che la sentenza dichiarativa di fallimento venga a sua volta iscritta dal curatore nel Registro delle Imprese.

La tempestiva trascrizione della domanda giudiziale, infatti, comporta la prevalenza del diritto del promissario acquirente rispetto agli altri creditori del fallito; vi è, tuttavia, un’altra condizione perché tale diritto sia opponibile al fallimento, ed è che anche la successiva sentenza di accoglimento della domanda venga trascritta, questa anche in epoca successiva al fallimento.

PREVALENZA DELLA TRASCRIZIONE DELLA DOMANDA

Si tratta di un principio affermato più volte dalla Corte di Cassazione, da ultimo  con l’ordinanza n. 13687 del 30 maggio 2018, nella quale è stato ribadito che il curatore fallimentare del promittente venditore di un immobile non può sciogliersi dal contratto preliminare ai sensi dell'art. 72 l.fall. con effetto verso il promissario acquirente, se quest'ultimo abbia trascritto prima del fallimento la domanda ex art. 2932 c.c. e successivamente anche la sentenza di accoglimento della stessa, in quanto, a norma dell'art. 2652, n. 2, c.c., detta trascrizione prevale sull'iscrizione della sentenza di fallimento nel registro delle imprese.

pubblicato il 15/07/2018

A cura di: Daniela D'Agostino

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