Le liti più frequenti tra proprietari di terreni riguardano, in primo luogo, l’apposizione dei confini ed il limite delle rispettive proprietà, nonché la legittimazione, da parte di uno o più proprietario, ad attraversare il fondo altrui o a farne uso per scopi personali.
A quest’ultimo proposito si parla di diritto di servitù, che si sostanzia nella possibilità, riconosciuta dalla legge, da parte del proprietario o possessore di un fondo (detto “dominante”), di asservire una parte del fondo confinante (detto “servente”) alle proprie necessità.
SERVITU’ DI PASSAGGIO
Tra le servitù – che possono essere “coattive”, cioè imposte dalla legge, o volontarie – assume rilievo la servitù di passaggio, cioè il diritto di attraversare il fondo altrui da parte del proprietario o possessore del terreno vicino.
L’art. 1051 del codice civile disciplina la servitù di passaggio coattiva, prevedendo che “ il proprietario, il cui fondo è circondato da fondo altrui e che non ha uscita sulla via pubblica né può procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione ed il conveniente uso del proprio fondo”.
La stessa norma stabilisce che il diritto al passaggio coattivo spetta anche nel caso di necessità di ampliamento del passaggio già esistente, per il transito di veicoli.
L’art. 1052 c.c., prevede che il diritto di passaggio possa essere disposto anche in caso di fondo non intercluso, quando l’accesso alla via pubblica sia inadatto ed insufficiente ai bisogni del fondo e non possa essere ampliato; in tal caso il passaggio può essere concesso dal giudice, su ricorso dell’interessato, se la domanda risponde alle esigenze dell’agricoltura, dell’industria o risponda alle esigenze di portatori di handicap in base alla legge vigente.
In entrambi i casi di servitù coattiva al proprietario del fondo servente è dovuta un’indennità, proporzionata al danno cagionato dal passaggio.
Si ha, invece, servitù di passaggio volontaria quando il diritto di attraversamento deriva da un titolo (contratto o atto successorio) oppure è acquistato per usucapione ventennale.
ACQUISTO PER USUCAPIONE DELLA SERVITU’
Ricordiamo che l’usucapione è uno dei modi di acquisto della proprietà riconosciuti dal nostro ordinamento, che consente di acquistare la proprietà di un bene attraverso il possesso continuato ed ininterrotto per un periodo determinato.
Per i beni immobili, nonché i diritti derivanti dal loro possesso, il periodo è di 20 anni, oppure di 10 anni nel caso particolare di acquisto in buona fede in base ad un titolo regolarmente trascritto.
Anche le servitù possono essere acquistate per usucapione, purché si tratti di servitù “apparenti”, il cui esercizio, cioè, sia reso possibile grazie ad opere visibili e permanenti; nel caso della servitù di passaggio ne è un esempio quella costituita attraverso l’apertura di un cancello sul fondo confinante.
OPERE VISIBILI ED APPARENTI
Circa i requisiti di visibilità ed apparenza la giurisprudenza di legittimità (tra tutte Cass. n. 15843/2017) ha più volte ribadito che le opere visibili e permanenti, ai fini dell’usucapione della servitù di passaggio, devono essere anzitutto destinate esclusivamente all’esercizio della servitù, non ad altri scopi.
Sempre secondo la Corte di Cassazione (sent. n. 7563/2017) il requisito dell'apparenza deve consistere nella presenza di opere permanenti, artificiali o naturali, obiettivamente destinate al suo esercizio, visibili in modo tale da escludere la clandestinità del possesso e da farne presumere la conoscenza da parte del proprietario del fondo servente.
Viene ulteriormente precisato dalla Suprema Corte che le opere visibili e permanenti devono avere avuto tale destinazione per tutto il tempo necessario ad usucapire; riguardo al diritto di attraversamento, non è quindi sufficiente, di per sé, l'esistenza di una strada o di un percorso idoneo allo scopo, poiché è necessario un "quid pluris" che dimostri la specifica destinazione di dare accesso al fondo dominante.
CONCLUSIONI
La servitù di passaggio – conclude la Corte - può, allora, considerarsi apparente, e quindi suscettibile di acquisto per usucapione, anche se esercitata attraverso un sentiero naturalmente formatosi per effetto del calpestio, soltanto se venga preventivamente accertata, in rapporto alle caratteristiche della complessiva situazione di fatto, la precisa struttura del sentiero, al fine di verificare se ne sia o meno visibile la strumentalità rispetto al bisogno del fondo da considerare dominante.