Vendita simulata di immobile

Vendita simulata di immobile

Uno degli stratagemmi più comuni per sottrarre ai creditori immobili che potrebbero essere oggetto di pignoramento è l’intestazione a terzi del bene, spesso con l’intesa di mantenerne la proprietà effettiva in capo al venditore.

CONTRATTO APPARENTE

In tali ipotesi se il trasferimento del bene è solo formale, cioè risulta da un atto di compravendita trascritto nei pubblici registri ma la volontà effettiva delle parti è quella di garantire che l’immobile rimanga nella disponibilità dell’alienante, si è in presenza di un contratto simulato.

Con tale definizione, elaborata dalla dottrina e dalla giurisprudenza, si intende un contratto apparente, che non corrisponde alle reali intenzioni delle parti, le quali, tra di loro, vogliono far valere effetti diversi da quelli propri del contratto stipulato.

In particolare, si parla di simulazione “assoluta” quando le parti stipulano un contratto ma, in realtà, non vogliono alcun effetto tra di loro, di modo che solo apparentemente si realizza il trasferimento di un diritto o l’assunzione di un’obbligazione; si parla invece di simulazione “relativa” quando, pur avendo concluso un dato contratto, le parti in realtà intendono realizzare gli effetti di un contratto diverso, di cui solo le medesime parti sono a conoscenza e che è il contratto “dissimulato”.

Nel caso frequente della compravendita simulata, se la parte alienante trasferisce la proprietà di uno o più beni immobili all’acquirente, ma tra di esse vi è l’accordo che i beni rimangano di fatto in capo all’apparente venditore, si è in presenza di una simulazione assoluta di compravendita.

CONTRODICHIARAZIONE

La volontà interna tra le parti contrattuali viene attestata in un documento scritto, la cosiddetta “controdichiarazione” o “controscrittura”, che ha effetto esclusivamente tra di esse.

Il nostro codice civile, nel disciplinare la simulazione, all’art. 1414 prevede che il contratto simulato, cioè  quello apparente, non ha effetto tra le parti; tra di esse ha effetto il contratto dissimulato, purchè, nella stipula del contratto simulato siano stati rispettati i requisiti di forma e sostanza previsti per il dissimulato.

Nei confronti dei terzi, diversamente, se la compravendita è stata trascritta nei Registri immobiliari essa dispiega i suoi effetti, nel senso che, nei loro confronti, il contratto simulato è pienamente valido ed efficace.

Ciò, tuttavia, può danneggiare i creditori dell’apparente venditore, i quali vedono ridursi il patrimonio del loro debitore e diminuire la loro garanzia patrimoniale, cioè la possibilità di aggredire i beni del soggetto insolvente.

AZIONE DI SIMULAZIONE E AZIONE REVOCATORIA

Essi, per tutelarsi, possono avvalersi di strumenti processuali quali l’azione di simulazione o, in alternativa, l’azione revocatoria, entrambe da proporre in Tribunale citando in giudizio il loro debitore.

La differenza tra le due azioni consiste principalmente nel fatto che con l’azione di simulazione chi agisce chiede al giudice di accertare che il contratto con cui è stata trasferita la proprietà del bene è fittizio, con conseguente annullamento dello stesso e condanna del debitore alla restituzione; l’azione revocatoria, al contrario, non ha effetti restitutori, in quanto il contratto stipulato rimane valido ma, se il giudice accoglie la domanda, lo dichiara inefficace rispetto al creditore, il quale avrà la possibilità di espropriare i beni alienati a terzi dal suo debitore.

In pratica, se Tizio vende a Caio un immobile ed in tal modo lo sottrae al suo creditore Sempronio, quest’ultimo, una volta ottenuta la sentenza che accoglie l’azione revocatoria esercitata, potrà pignorare l’immobile di proprietà di Caio, nelle forme dell’espropriazione presso terzi.

Con l’azione di simulazione, invece, si mira ad inficiare del tutto il contratto stipulato in apparenza, chiedendo al tribunale di annullarlo, dunque di privarlo di ogni effetto. 

pubblicato il 30/12/2018

A cura di: Daniela D'Agostino

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