In caso di affidamento dei lavori di ristrutturazione e manutenzione di un immobile a un’impresa che a sua volta si avvale di altre ditte specializzate chi risponde dei danni eventuali?
Appalto
Diciamo subito che la disciplina applicabile, nei casi generali di affidamento di opere edili, è quella dell’appalto, contenuta nel codice civile agli artt. 1655 e seguenti; in questo tipo di contratto l’obbligazione principale dell’appaltatore è quella di eseguire le opere a regola d’arte, cioè con perizia e conformemente al progetto e al capitolato approvato dal committente. L’appaltatore è tenuto alla garanzia per i vizi e le difformità delle opere compiute fino all’accettazione da parte del committente, che può essere espressa oppure tacita, cioè manifestata attraverso fatti concludenti che esprimono la volontà di accettare l’opera.
Denuncia dei vizi
Qualora il committente, in caso di opere realizzate non a regola d’arte, voglia ottenere il risarcimento dei danni, la rimozione degli stessi o ancora una riduzione proporzionale del prezzo, egli deve innanzitutto denunziare all’appaltatore i vizi riscontrati entro il termine di 60 giorni dalla scoperta. La denunzia può essere fatta anche con una semplice lettera nella quale vengono contestati i difetti imputabili all’appaltatore; è necessario, tuttavia, che i vizi siano elencati, anche se non specificati nel dettaglio.
La denunzia dei vizi, al contrario, non è necessaria se l’appaltatore li ha riconosciuti o, al contrario, li ha resi occulti; tale ultima ipotesi si verifica quando dolosamente l’impresa abbia fatto in modo di rendere i vizi non immediatamente riscontrabili dal committente, nascondendoli o non comunicandoli.
Azione di responsabilità
In ogni caso il termine di prescrizione per esercitare l’azione di responsabilità dell’appaltatore è di due anni dalla consegna dell’opera; imprescrittibile è, invece, l’eccezione di responsabilità, che il committente può sempre esercitare nei confronti dell’impresa appaltatrice, qualora sia stata questa a citare in giudizio il primo per ottenere il pagamento o il saldo della prestazione svolta. Dal punto di vista giudiziario, l’appaltatore che si vede rifiutare il pagamento integrale può ricorrere al giudice per ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti del committente; se quest’ultimo ritiene che vi sia stato inadempimento nell’esecuzione delle opere egli potrà opporsi al decreto ingiuntivo, chiedendo la risoluzione del contratto e la restituzione degli acconti versati, oltre, eventualmente, il risarcimento dei danni subiti.
Sub-appalto
Per tornare alla questione posta in apertura, è molto frequente che l’appaltatore affidi a sua volta ad altre imprese specializzate l’esecuzione di una parte dei lavori, ad esempio quelli relativi agli impianti elettrici o alla posa di porte e finestre. In questi casi, si realizza un sub-appalto, cioè un contratto tra l’appaltatore e l’impresa subappaltata, rapporto al quale generalmente rimane estraneo il committente; ciò significa che, salvo patto contrario, i lavori eseguiti dal subappaltatore vengono pagati dall’appaltatore, che a sua volta riceve il compenso dal committente.
Azione di rivalsa
Analogamente, in caso di opere non eseguite a regola d’arte, nei confronti del committente risponderà sempre l’appaltatore, il quale potrà rivalersi sul subappaltatore, a determinate condizioni: l’art. 1670 c.c., infatti, stabilisce che l'appaltatore, per agire in regresso nei confronti dei subappaltatori, deve, sotto pena di decadenza, comunicare ad essi la denunzia inviatagli dal committente entro sessanta giorni dal ricevimento della stessa.
Come ha precisato la Corte di Cassazione (fra tutte, sent. n. 24717/2018), l'appaltatore è tenuto a denunciare tempestivamente al subappaltatore i vizi o le difformità dell'opera a lui contestati dal committente e, prima della formale denuncia di quest'ultimo, non ha interesse ad agire in regresso nei confronti del subappaltatore, atteso che il committente potrebbe accettare l'opera nonostante i vizi palesi, non denunciare mai i vizi occulti oppure denunciarli tardivamente.
Denuncia dei vizi al subappaltatore
La denuncia effettuata dal committente direttamente al subappaltatore, aggiunge la Suprema Corte, non è idonea a raggiungere il medesimo scopo di quella effettuata dall'appaltatore ai sensi dell'art. 1670 c.c., dovendo tale comunicazione provenire dall'appaltatore o da suo incaricato e non dal committente-appaltante principale, poiché i rapporti di appalto e di subappalto sono autonomi.