La materia delle locazioni è disciplinata per gli aspetti più generali dal codice civile, agli artt. 1571 e seguenti, oltre che da leggi speciali, tra cui in primo luogo la legge n. 392/1978, cosiddetta sull’ "equo canone", la legge n. 431/1998, che ha introdotto il canone "concordato" per le locazioni a uso abitativo, fino ad arrivare alla più recente legge n. 96/2017 sulle locazioni "brevi".
Dal quadro generale emerge una disciplina complessa e articolata dei contratti di locazione, con riguardo in particolare alla destinazione dell’immobile (contratti ad uso abitativo e contratti ad uso commerciale), allo scopo della locazione nei contratti abitativi (uso transitorio, per studenti, etc), alla durata della locazione.
Mancato pagamento dei canoni
L’art. 5 della l. 392/1978, relativamente ai soli contratti ad uso abitativo, stabilisce che il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto.
A tale scopo il proprietario, dopo aver messo in mora il conduttore, si rivolge al Tribunale per ottenere un decreto ingiuntivo, intimandogli contestualmente lo sfratto per morosità. È possibile, per il conduttore, sanare la morosità in udienza, pagando tutti i canoni e gli oneri insoluti, oltre interessi e spese legali, per non più di tre volte in quattro anni, come dispone l’art. 55 l. equo-canone, salvo termini più lunghi nei casi di comprovate difficoltà economiche del conduttore.
Termine di prescrizione
Una questione dibattuta è se esista un termine entro il quale il proprietario ha diritto di chiedere il pagamento dei canoni, oltre il quale il conduttore può ritenersi liberato dal relativo obbligo.
In primo luogo bisogna considerare il termine di prescrizione previsto dalla legge: nelle locazioni si applica il termine breve quinquennale, che decorre dalla scadenza di ogni singola mensilità. Ciò significa che il conduttore potrà eccepire la prescrizione delle somme richieste dal proprietario risalenti a un periodo anteriore al quinquennio dalla scadenza, per legge non più dovute.
Principio di buona fede
Altro criterio di cui occorre tener conto per valutare la legittimità della richiesta di pagamento dei canoni scaduti è quello della conformità al principio di buona fede contrattuale, che impone alle parti di tenere un comportamento corretto e adeguato, anche rispetto all’interesse della controparte.
Tale aspetto è stato messo in evidenza in più occasioni dalla Corte di Cassazione, con particolare riguardo all’ipotesi in cui il proprietario, dopo un lungo periodo di inerzia, nel quale si sia astenuto dal mettere in mora il conduttore per il pagamento dei canoni scaduti, avanzi la richiesta delle somme maturate fino a quel momento.
Abuso del diritto
Come ha precisato la Suprema Corte, da ultimo nell’ordinanza n. 16743/21, integra abuso del diritto la condotta del locatore, il quale, dopo aver manifestato assoluta inerzia, per un periodo di tempo assai considerevole in relazione alla durata del contratto, rispetto alla facoltà di escutere il conduttore per ottenerne il pagamento del canone dovutogli, così ingenerando nella controparte il ragionevole affidamento nella remissione del debito, formuli un'improvvisa richiesta di integrale pagamento del corrispettivo maturato.
Nell'esecuzione di un contratto a prestazioni corrispettive e a esecuzione continuata, infatti, prosegue la Corte, trova applicazione il principio di buona fede di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c., quale canone generale di solidarietà, che impegna ciascuna delle parti a preservare l'interesse dell'altra nei limiti del proprio apprezzabile sacrificio.