Come è disciplinato in generale il contratto di locazione?
L'art. 1571 c.c. definisce la locazione come il contratto con cui una parte, detta locatore o proprietario, si obbliga a far godere all'altra parte, ossia al conduttore o locatario, una cosa mobile o immobile per un dato tempo dietro il pagamento di un corrispettivo denominato canone.
I contratti di locazione possono classificarsi diversamente a seconda del loro:
- oggetto (beni mobili o immobili),
- destinazione (beni immobili ad uso abitativo o commerciale),
- tipologia di immobili, urbani e non (si pensi agli immobili rurali),
- tempo (contratti transitori o ordinari).
Che differenza c'è tra locazione e affitto?
Nel linguaggio comune, spesso si usano i termini “locazione” e “affitto” in modo intercambiabile, ma, in realtà, si riferiscono a due tipi di contratti distinti, sebbene affini sotto molti aspetti.
La locazione ex art. 1571 c.c. ss. riguarda il godimento dell'uso di un bene, che può essere sia mobile che immobile.
L'affitto, invece, ex art. 1615 c.c. si riferisce alla sola concessione dell'uso di un bene produttivo, che può anch'esso essere mobile o immobile. L'affittuario è responsabile della gestione del bene affittato in linea con la sua finalità economica potendo comunque trarre dalla cosa tutti i vantaggi economici che gli spettano.
La differenza fondamentale tra i due contratti risiede quindi nella natura produttiva del bene. Si tratterà quindi di “locazione”, ad esempio, per appartamenti e capannoni commerciali, mentre di “affitto” nel caso di azienda che riguarda appunto di beni organizzati per scopi imprenditoriali.
Quali sono le tipologie più usate di locazione?
Al di là delle soluzioni di affitto breve o di locazione turistica, i principali tipi di contratto della legge italiana sono:
- la locazione a canone libero (ordinario), che prevede una scadenza 4+4 con rinnovo automatico e possibilità di optare per la cedolare secca con aliquota 21%;
- la locazione a canone concordato, che prevede una scadenza 3+2 in cui non risulta possibile scegliere liberamente l'importo del canone, in quanto questo varia al mutare degli accordi territoriali stipulati tra le associazioni di categoria dei proprietari e dei sindacati degli inquilini sulla base di diversi fattori, tra cui ad esempio la tipologia, posizione dell'immobile, metratura, lo stato manutentivo. Il proprietario, a fronte di un canone “fisso” trae tuttavia forte vantaggio da consistenti sgravi fiscali;
- la locazione transitoria, della durata da 1 a 18 mesi non rinnovabili, applicabile a tutte quelle situazioni che possiedono per motivi professionali o personali del proprietario o del conduttore un carattere temporaneo.
Quando si registra un contratto di locazione?
L'obbligo di registrare un contratto di locazione per un immobile ad uso abitativo sussiste indipendentemente dall'importo del canone stabilito e si verifica quando la durata del contratto supera i 30 giorni complessivi in un anno o se il contratto è redatto in forma pubblica o scrittura privata autenticata. Nel contesto fiscale ordinario, la registrazione richiede il pagamento dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo al momento della registrazione. Inoltre, il reddito generato dalla locazione contribuirà al reddito totale del locatore per quanto riguarda l'IRPEF e le addizionali regionali. La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data della stipula del contratto o dal suo inizio anticipato, se applicabile.
Come si registra il contratto di locazione?
La registrazione può essere eseguita sia dall'affittuario (il conduttore) che dal proprietario (il locatore). Entrambi sono solidalmente responsabili per il pagamento dell'intera somma dovuta.
Per quanto riguarda il processo di registrazione è possibile provvedere in modo telematico accedendo ai servizi online dell'Agenzia delle Entrate e utilizzando l'applicazione "RLI web" senza la necessità di installare software aggiuntivi. Questa stessa applicazione consente sia la registrazione del contratto che il pagamento delle imposte di registro e di bollo. In alternativa, è possibile utilizzare gratuitamente il software "Contratti di locazione e affitto di immobili (RLI)" oppure recarsi in un ufficio territoriale ADE. Da ultimo è fornita anche la possibilità di delegare un intermediario abilitato, come professionisti, associazioni di categoria, o Caf.