Perché si pagano le spese condominiali?
All'interno di un edificio, coesistono parti di proprietà esclusiva, come gli appartamenti individuali, e parti di proprietà comune, come le scale, l'androne e il tetto che sono condivise da tutti i condomini.
Le spese condominiali sono principalmente destinate a coprire i costi di manutenzione e gestione delle parti comuni dell'edificio, tutti i partecipanti alla comunione sono quindi tenuti a contribuire in questo senso, indipendentemente dall'uso che ne fanno.
La legge stabilisce addirittura che il condomino non può rinunciare al suo diritto di partecipazione alle spese per le parti comuni e per tale motivo risulta obbligato a contribuire alla manutenzione periodica e straordinaria di queste parti.
Per le medesime ragioni il condomino non può evitare l'obbligo di partecipare alle spese per la conservazione delle parti comuni nemmeno se modifica l'uso della sua unità immobiliare, a meno che non sia previsto diversamente da leggi speciali.
Chi deve pagare le rate condominiali?
In primo luogo si osserva che il dovere di coprire le spese comuni in un condominio ricade principalmente sul proprietario dell'unità immobiliare, anche se eventuali accordi di locazione potrebbero trasferire tali oneri al locatario. Il condominio, infatti, non avendo alcun rapporto diretto col conduttore dell'immobile ha titolo per poter agire nei suoi confronti.
Tale principio è dovuto in relazione alla circostanza per cui il proprietario, anche nell'ipotesi della locazione, detiene sempre un certo dovere di controllo e responsabilità nei confronti dell'immobile.
Proprio in quanto legittimo proprietario dell'unità solo quest'ultimo ha infatti il potere di prendere decisioni sulla gestione e la manutenzione delle parti comuni dell'edificio e per tale motivo è sempre considerato, per legge, l'obbligato principale alla copertura di tali spese.
Cosa succede a chi non paga le rate condominiali?
L'amministratore del condominio può richiedere la riscossione dei contributi in conformità con la suddivisione delle spese stabilita per legge o diversamente durante l'assemblea condominiale. Questa richiesta può essere formulata attraverso l'ottenimento di un decreto ingiuntivo, il quale obbliga il proprietario a effettuare il pagamento immediato dell'importo dovuto.
Nel caso in cui il proprietario rimanga inadempiente e persista nel ritardo nei pagamenti, è possibile intraprendere azioni legali presso il tribunale civile per recuperare il debito (attraverso il classico ricorso per decreto ingiuntivo) compreso il pignoramento del suo appartamento, se necessario.
Infine, è importante sottolineare che ogni creditore non può agire legalmente contro i condomini che sono in regola con i loro pagamenti fino a quando non ha esaurito tutti i mezzi per recuperare i debiti dai condomini inadempienti.
Quando si prescrivono le spese condominiali?
Il pagamento delle spese condominiali che maturano nei confronti del condominio è soggetto alle regole della prescrizione, come qualsiasi altra obbligazione.
L'unica particolarità è offerta dalla differenza intercorrente tra spese ordinarie e straordinarie per cui quest'ultime si prescrivono in 10 anni mentre le prime in 5. Il momento in cui la prescrizione inizia a decorrere (il dies a quo) è quello della data in cui viene approvata la delibera.
Come ogni altro termine questo può essere interrotto in diversi modi, come una richiesta scritta di pagamento (il classico sollecito di pagamento anche a mezzo mail) da parte dell'amministratore ovvero la notifica diretta di un atto giudiziario come il decreto ingiuntivo.
Alle spese maturate nell'ambito del condominio non si applica mai la sospensione della prescrizione ma solo, come detto, l'interruzione, ossia la ripartenza da zero del dies a quo.