Quanto può durare un contratto di locazione?
La durata di un contratto di locazione ad uso abitativo è espressamente disciplinata dalla legge al fine di tutelare, per quanto possibile, sia le esigenze del conduttore che quelle del proprietario.
La durata varia comunque sia in relazione alla natura del contratto, ovvero se uso abitativo o commerciale, oppure in base alle finalità stesse della locazione, per cui potranno essere con durata minima di 4+4 anni in caso di canone libero, 3+2 anni in caso di canone concordato e da 1 a 3 mesi in caso di locazione ad uso transitorio (quelle che soddisfano particolari esigenze lavorative) che, almeno in teoria, non possono essere oggetto di rinnovo. Nel caso delle locazioni commerciali è invece prevista una durata minima di 6+6 anni che si estende a 9+9 ove si tratti di attività ad uso alberghiero.
Come si calcola la durata della locazione?
Sulla base delle differenti tipologie è possibile calcolare il diverso termine di durata della locazione nel modo che segue:
- per la locazione a canone libero la durata è di 4 anni, dopo i primi 4 anni, è previsto un primo rinnovo automatico e obbligatorio per altri 4 anni. Passati 8 anni dalla stipula, il contratto si rinnova per altri 4 anni, e così di seguito ad ogni ulteriore scadenza, di 4 anni in 4 anni, salvo disdetta;
- per la locazione a canone concordato la durata minima è di 3 anni a far data dalla stipula del contratto; alla prima scadenza, è previsto un rinnovo automatico e obbligatorio di ulteriori 2 anni. Allo scadere anche di quest'ultimi e passati pertanto almeno 5 anni, il contratto si rinnova per altri 2 anni, e così ad ogni ulteriore scadenza, di 2 anni in 2 anni, anche in questo caso salvo disdetta;
- per la locazioni commerciali la durata è invece di 6 anni, dopo i primi 6 anni, è previsto un primo rinnovo automatico e obbligatorio per altri 6 anni. Passati 12 anni dalla stipula, il contratto si rinnova per altri 6 anni, e così di seguito ad ogni ulteriore scadenza, di 6 anni in 6 anni, in ogni caso salvo disdetta anticipata da parte del conduttore.
Alla seconda scadenza del contratto è necessario stipularne uno nuovo?
Alla scadenza finale del contratto di locazione, indipendentemente dalla sua tipologia, è sempre preferibile stipulare un nuovo contratto.
All'interno dello stesso potrà esser dato atto che tra le parti è stato posto in essere un contratto di locazione e che queste intendono proseguire il rapporto, se del caso, specificando nuove condizioni ove sia loro interesse mutarle.
Anche tale contratto dev'essere oggetto di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate. In alternativa si rileva che non è comunque vietato procedere alla “proroga”del precedente (scaduto) contratto di locazione, mediante semplice modello Rli, comunicando direttamente all'Agenzia delle Entrate eventuali variazioni delle condizioni contrattuali.
È comunque possibile svincolarsi prima del termine di scadenza?
Sì, è possibile recedere dal contratto di locazione sia da parte del conduttore che del proprietario a cui, però, più che di recesso dovrebbe parlarsi più correttamente di impedimento al rinnovo. Per quanto riguarda il recesso da parte del conduttore la L. 392/1978 all'art. 27 stabilisce che lo stesso, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
Quello da parte del locatore, come detto, è invece diverso e ben più complesso in quanto consente l'impedimento al rinnovo solo al verificarsi di determinate occasioni quali adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta ovvero demolire l'immobile per ricostruirlo, oppure ancora procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro.