Nei casi di separazione e divorzio, a seguito dell’assegnazione della casa familiare al coniuge non proprietario dell’immobile, le spese condominiali ordinarie sono poste a carico dell’assegnatario, mentre quelle straordinarie rimangono a carico dell’altro, salvo diversa pattuizione.
Rapporti interni al condominio
Se questo è il principio generale valido nei rapporti interni tra gli ex coniugi, diverse sono le regole per quanto riguarda l’azione del condominio, in persona dell’amministratore, finalizzata al recupero delle spese. Con una recente ordinanza, la n. 16613/2022, la Corte di Cassazione ha infatti ribadito che, per quanto riguarda la legittimazione a riscuotere e versare le spese, il rapporto è "condominio a condomino", nel senso cheo l’amministratore può chiedere il pagamento degli oneri condominiali, sia stragiudizialmente che in corso di causa, soltanto al proprietario condomino. Ciò in quanto difettano, nei rapporti fra condominio e singoli proprietari, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale soprattutto a esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede.
Rapporti interni tra ex coniugi
In sede di separazione e divorzio, aggiunge la Suprema Corte, per quanto riguarda la ripartizione delle spese condominiali inerenti alla casa familiare, occorre distinguere tra spese che sono dovute dal coniuge assegnatario, il quale utilizza in concreto l’immobile (per esempio, servizio di pulizia, riscaldamento) e quelle che rimangono a carico del coniuge proprietario esclusivo dell’immobile, come le spese di manutenzione straordinaria. Il diritto di godimento della casa familiare spettante al coniuge o al convivente affidatario di figli minori o maggiorenni non economicamente autosufficienti, in forza di provvedimento giudiziale, è tuttavia un diritto personale di godimento "sui generis" (in tal senso Cass. Sez. Unite 26 luglio 2002, n. 11096; Cass. Sez. Unite 21 luglio 2004, n. 13603; Cass. Sez. Unite 29 settembre 2014, n. 20448), dunque esso non rileva ai fini della pretesa dell’amministratore volta a ottenere il pagamento delle spese condominiali, per le quali egli non può agire direttamente nei confronti dell’assegnatario della singola unità immobiliare.
Legittimazione dell’amministratore
Il principio di diritto in materia è, pertanto, il seguente: "l'amministratore di condominio ha diritto di riscuotere i contributi per la manutenzione e per l’esercizio delle parti e dei servizi comuni esclusivamente da ciascun condomino, e cioè dall’effettivo proprietario o titolare di diritto reale sulla singola unità immobiliare, sicché è esclusa un'azione diretta nei confronti del coniuge o del convivente assegnatario dell’unità immobiliare adibita a casa familiare, configurandosi il diritto al godimento della casa familiare come diritto personale di godimento sui generis". Sarà poi il proprietario della casa familiare a dover agire in rivalsa nei confronti dell’ex coniuge assegnatario, per recuperare quanto versato al condominio a titolo di spese ordinarie, per regola generale spettanti all’assegnatario.