Gli effetti del fallimento sui contratti preliminari in corso

Gli effetti del fallimento sui contratti preliminari in corso

Il fallimento dell’impresa è un evento che coinvolge diversi soggetti, oltre al fallito, in particolare tutti  coloro che, prima di allora, avevano con l’impresa rapporti commerciali e negoziali.
La legge fallimentare disciplina gli effetti del fallimento sia per quanto riguarda i contratti già conclusi alla data del fallimento, passibili di revocatoria da parte del  curatore fallimentare  a certe condizioni (si veda l’articolo sull’azione revocatoria fallimentare), sia con riferimento ai contratti ancora pendenti.

 

CONTRATTI IN CORSO

A proposito di questi ultimi l’art. 72 della legge fallimentare prevede che se un contratto è ancora ineseguito da entrambe le parti, quando nei confronti di una di esse è dichiarato il fallimento, l’esecuzione del contratto rimane sospesa fino a che il curatore, con l'autorizzazione del comitato dei creditori, dichiara di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, oppure dichiara di sciogliersi dal medesimo, salvo che, nei contratti ad effetti reali, sia già avvenuto il trasferimento del diritto.
In breve, se l’imprenditore aveva concluso dei contratti prima del fallimento, ad esempio un contratto di locazione di immobile, un contratto di fornitura di servizi, un appalto, il curatore fallimentare può decidere se portare avanti l’obbligazione assunta dall’imprenditore oppure sciogliere il rapporto.
Nel caso in cui il curatore decida di risolvere il contratto l’altra parte non potrà ottenere il risarcimento dei danni ma potrà insinuare al passivo fallimentare il proprio credito corrispondente alla perdita subita ed al mancato guadagno conseguente allo scioglimento del contratto.

 

PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Nell’ipotesi di contratto preliminare stipulato prima del fallimento anche in questo caso il curatore ha la facoltà di scegliere se portare a compimento gli obblighi assunti dall’imprenditore, stipulando il contratto definitivo, oppure sciogliere il rapporto, salvo che si tratti di preliminare di compravendita di immobili in costruzione.
Per questi ultimi la legge prevede che il curatore non possa dare esecuzione al contratto se, prima di comunicare la sua scelta, il promissario acquirente abbia escusso la fideiussione a garanzia della restituzione di quanto versato al costruttore, dandone comunicazione al curatore; viceversa, il promissario acquirente non può escutere (cioè chiedere il pagamento della somma garantita)  la fideiussione se il curatore gli ha già comunicato di voler dare esecuzione al contratto.

 

REGOLE PARTICOLARI

Sempre riguardo al contratto preliminare di compravendita immobiliare l’art. 72 l.f. dispone che, se esso è stato trascritto nei Registri immobiliari, l'acquirente, in caso di scioglimento del rapporto deciso dal curatore, ha diritto di far valere il proprio credito in via privilegiata nel passivo, senza che però gli sia dovuto alcun risarcimento dei danni, sempre che il preliminare sia ancora efficace ai sensi dell’art. 2645 bis c.c.; ciò significa che, per insinuare al passivo il credito del promissario acquirente, il fallimento deve essere avvenuto entro un anno dal termine pattuito dalle parti per la stipula del definitivo o, comunque, entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.
Una regola particolare riguarda i contratti preliminari, debitamente trascritti, di compravendita di immobili da adibire ad abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado,  ovvero ad uso non abitativo da destinare a sede principale dell'attività di impresa dell'acquirente; per questo tipo di contratti il curatore fallimentare non può decidere di risolvere il preliminare ma è tenuto a stipulare il contratto definitivo.   
La ragione si spiega nell’importanza che la legge attribuisce all'acquisto della prima casa o della sede della propria attività, ritenuto prioritario rispetto alla valutazione che il curatore compie nell’interesse dei creditori del fallito.

pubblicato il 21/10/2019

A cura di: Daniela D'Agostino

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