Gli obblighi del notaio nella stipula degli atti

Gli obblighi del notaio nella stipula degli atti

In altre occasioni ci siamo occupati degli obblighi del notaio incaricato di redigere atti immobiliari, come compravendite, locazioni ultranovennali e, in generale, contratti relativi a beni immobili.

Abbiamo visto come, tra gli adempimenti preliminari, vi sono gli accertamenti ipotecari e catastali inerenti l’immobile oggetto del contratto, al fine di assicurare all’acquirente che l’immobile sia libero da ipoteche e pignoramenti e che non vi siano trascrizioni di domande giudiziarie da parte di terzi, che potrebbero rivendicare diritti sul bene (le cosiddette “pregiudizievoli”).

RESPONSABILITA’ CONTRATTUALE DEL NOTAIO

La violazione di tali obblighi comporta per il notaio responsabilità contrattuale, con il conseguente dovere di risarcire i danni subiti a causa dell’omesso accertamento sull’immobile, come ha affermato più volte la Corte di Cassazione (tra tutte si veda l’ordinanza n. 18345/2018); secondo la Suprema Corte il notaio è, infatti, tenuto a predisporre i mezzi di cui dispone, in vista del conseguimento del risultato perseguito dalle parti, impegnando la diligenza rapportata alla natura della prestazione, salvo esonero espresso da parte dei soggetti interessati alla stipula.

Per questi motivi l’attività del notaio non può ridursi al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto ma deve estendersi a quelle attività, preparatorie e successive, volte ad assicurare la serietà e certezza dell’atto giuridico posto in essere, e ciò, in conformità allo spirito della legge professionale (Legge n. 89 del 1913, articolo 1).
Detti obblighi di accertamento, tuttavia, non possono spingersi oltre certi limiti, imponendogli attività che esulano dai suoi compiti e dalla sua sfera professionale.

LIMITI OGGETTIVI

E’ quanto ha chiarito la Suprema Corte, con l’ordinanza n.8764/2019, che ha rigettato il ricorso presentato dal legale rappresentante di una società, la quale aveva stipulato, con l’assistenza di un notaio, un contratto d’affitto di ramo d’azienda per l’esercizio di attività di bar e ristorazione all’interno di un locale più ampio, nel quale si svolgevano attività d’intrattenimento.

Il ricorrente aveva chiesto, fin dal primo grado di giudizio, l’accertamento della responsabilità del proprietario del locale e, in solido, del notaio rogante, per non aver verificato preventivamente la mancanza dei requisiti necessari per ottenere l’autorizzazione amministrativa allo svolgimento dell’attività di somministrazione di alimenti e bevande, autorizzazione che era stata negata dall’autorità competente.

LICENZE AMMINISTRATIVE

La Suprema Corte, nel confermare la decisione della corte d’appello, preliminarmente osserva che il contratto di locazione era stato validamente costituito ed aveva spiegato i suoi effetti, poiché l’immobile era stato occupato ed utilizzato per diversi mesi dal ricorrente.

Quanto al mancato ottenimento delle concessioni amministrative, tale circostanza se, da un lato, comportava la risoluzione del contratto d’affitto di ramo d’azienda, per impossibilità di conseguire lo scopo per cui era stato stipulato, d’altra parte non costituiva motivo di responsabilità del notaio rogante.

Riguardo al primo punto, infatti, secondo gli Ermellini il mancato rilascio di concessioni, licenze e autorizzazioni amministrative relative alla destinazione d’uso di beni immobili non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, una concreta utilizzazione del bene.  

Circa la responsabilità del notaio, rileva la Corte, va ribadito che, in assenza di specifico incarico conferito dai contraenti, non è possibile desumere dai diversi obblighi relativi agli accertamenti ipotecari e catastali un obbligo ulteriore di eseguire accertamenti in ordine al rilascio di autorizzazioni amministrative relative all’attività oggetto di contrattazione.

pubblicato il 07/06/2019

A cura di: Daniela D'Agostino

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