Al termine del contratto di locazione il conduttore è tenuto a restituire al locatore l’immobile nello stato in cui l’ha ricevuto, in base alla descrizione contenuta nel contratto di locazione; se nel contratto nulla è detto circa le condizioni dell’immobile la legge presume che l’immobile sia stato consegnato dal proprietario, all’inizio del rapporto, in buono stato di manutenzione.
Art. 1590 c.c.
Il conduttore, pertanto, risponde di tutti i danni arrecati all’immobile, fatto salvo il normale deterioramento dovuto all’uso ordinario e alla vetustà dell’immobile, in base a quanto stabilito dall’art. 1590 del codice civile. Nel caso in cui l’immobile riconsegnato – ma la stessa regola si applica ai beni mobili – presenti danni, il locatore ha diritto al risarcimento, che comprenderà le spese dovute per la riparazione nonché eventuali altre voci di danno imputabili, ad esempio, all’impossibilità di riutilizzo immediato a causa dei lavori necessari al ripristino dell’immobile.
Immobile gravemente danneggiato
? possibile, tuttavia, che l’immobile sia gravemente compromesso, tanto da rendere eccessivamente oneroso, per il proprietario, far fronte alle spese di ristrutturazione; in tal caso egli, alla scadenza del contratto, può rifiutarsi di prendere in consegna l’immobile, fino a che il conduttore non abbia provveduto alle necessarie riparazioni, o al versamento dell'importo equivalente, con l’ulteriore conseguenza che, fino ad allora, questi sarà obbligato al pagamento dei canoni di locazione, benché il contratto sia scaduto o si sia risolto. ? quanto ha affermato la Corte di Cassazione, nell’ordinanza n. 27932/2022, relativa ad un caso in cui una società, proprietaria di un locale dato in locazione ad altra società, si era rifiutata di prendere in restituzione le chiavi, dopo aver constatato che l’immobile presentava notevoli danni, quantificati, in base ad una perizia oggetto di causa, in circa 50.000 euro. I giudici del merito avevano ritenuto giustificato il rifiuto della restituzione dell’immobile, ai sensi dell'art. 1590, comma 1, c.c., in quanto il deterioramento dell'immobile offerto in restituzione non poteva ritenersi normale, ma era superiore a quello corrispondente all'uso della cosa in conformità del contratto e richiedeva interventi straordinari di riparazione muraria e impiantistica.
Rifiuto del proprietario
La Corte di Cassazione, adita dalla conduttrice, aveva dato ragione al proprietario affermando il principio per cui, in tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, in base all'economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora, agli effetti dell'art. 1220 c.c., rimane obbligato, altresì, al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto. Oltre al risarcimento del danno e alle spese occorrenti per le opere di ripristino, pertanto, il conduttore sarà tenuto, in base al principio enunciato, a continuare a versare il canone di locazione al proprietario, fino alla completa riparazione dei danni arrecati, o al versamento dell'equivalente, e alla effettiva riconsegna dell’immobile.