Locazioni non abitative e prelazione del conduttore

Locazioni non abitative e prelazione del conduttore

La legge n. 392/1978, cosiddetta sull’ “equo canone”, per i contratti di locazione ad uso non abitativo all’art. 38, regola l’ipotesi di vendita dell’immobile da parte del proprietario, stabilendo il diritto di prelazione da parte del conduttore.

Comunicazione al conduttore

La norma, in particolare, stabilisce che nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, debba darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo e le altre condizioni contrattuali essenziali, con invito al conduttore ad esercitare o meno il diritto di prelazione.

Esercizio della prelazione

Il conduttore, se vuole avvalersi della prelazione, deve rispondere entro sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
In tal caso, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa volontà delle parti, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

Riscatto del conduttore

L’articolo 39 della l. 392/78 disciplina, inoltre, l’ipotesi di inadempimento del proprietario all’obbligo di “denuntiatio”, cioè di comunicazione al conduttore della volontà di vendere l’immobile, così come all’obbligo di indicare un prezzo pari a quello della compravendita effettuata con terzi soggetti.  
In questi casi, il conduttore, che non ha potuto esercitare la prelazione per i suddetti motivi, può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto di vendita, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.

Versamento del prezzo

Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione da parte del proprietario o dei terzi acquirenti, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto.
Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.

Ambito di applicazione

Sull’ambito di applicazione dei suddetti articoli, in particolare dell’art. 38 , si sono sollevate questioni interpretative, relative all’estensione di tale norma a contratti diversi dalla compravendita.
L’art. 38, infatti, fa riferimento agli “atti di trasferimento a titolo oneroso” dell’immobile locato, nel senso di includervi, restrittivamente, i soli contratti tramite i quali il locatore trasferisce la proprietà dell’immobile verso il corrispettivo di un prezzo.
Tipico atto di trasferimento a titolo oneroso è la compravendita, che sicuramente è la forma contrattuale più diffusa ed a cui chiaramente fa riferimento la norma suddetta.

La cassazione

A tal proposito, la giurisprudenza della Corte di Cassazione, richiamata nell’ordinanza n. 24223/2019, ha rimarcato che il trasferimento a titolo oneroso non può consistere in negozi non qualificabili come compravendita, escludendo pertanto il diritto di prelazione del conduttore, per esempio, nelle ipotesi di permuta e in quelle di conferimenti nel capitale di società.
Analogamente, la stessa ordinanza ha escluso che le cessioni agevolate di beni da parte delle società ai propri soci possano rientrare nella previsione dell’art. 38, dunque che possa invocarsi il diritto di prelazione e riscatto da parte del conduttore, vista la specialità della legge che attribuisce vantaggi fiscali alle cessioni medesime.

pubblicato il 27/11/2019

A cura di: Daniela D'Agostino

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